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物业频成被告 多以败诉告终
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 物业频成被告 多以败诉告终

[福州]业主起诉物业管理公司案件攀升
物业频成被告 多以败诉告终

福州的邹女士,在金山武夷国际小区开了间律师事务所。去年8月,律师事务所失窃,两台新购置的电脑丢失。邹女士之后发现,虽然缴纳每平方米2.8元的店面物业费,但是小区的红外报警器并未开启,形同虚设。今年57日,邹女士将武夷国际小区物业告上仓山法院,法院随之立案受理。

就在邹女士将物业告上法庭的同一天,家住福州桂香苑1座的吕先生,新购买的电动车,在小区指定车位丢失。在和物业公司交涉无果后,吕先生于511日上午,将福州安顺物业管理有限公司起诉到晋安区法院,晋安区法院同样受理。

记者日前从福州多家法院及相关渠道处证实,鼓楼、晋安、仓山、台江等城区,因小区失窃导致业主状告物业赔偿的案件数量,近期大幅上升。而这些案子中,多数是以物业公司一方败诉告终。如,家住福州台江碧水芳洲小区的陈先生,去年7月在小区停车场丢失一部价值3000余元的电动车,在物业赔偿2000元后,觉得不够的陈先生将物业告上台江法院,最终又得到千元的赔偿。

20081221日,上街金桥花园的业主汤某,在小区的公共停车棚丢失摩托车后,尽管警方抓获嫌疑人,但摩托车已不见踪影。在要求物业赔偿未果的情况下,业主将物业告上法院。日前,经过受理该案的闽侯法院的调解,被告小区物业公司最终赔偿业主4000元人民币。

[分析]物业不够尽责是主因

对于此类官司呈上升趋势的局面,且多以物业败诉告终,业内人士认为原因有多种,但主要原因还是和物业公司不够尽责有关。福州警方一负责人告诉记者,去年梅峰路某别墅区发生安保人员谋杀业主的案件后,有关方面曾对事发的物业公司进行查账,发现十成的收入,物业投入仅占一成。而该物业公司在诸多方面也存在不尽责的现象。

而在近期被业主推上被告席的物业中,也存在不少失职的地方。如邹女士律师事务所所在的武夷国际小区,被盗店面上的红外报警器虽然早已经安装,但是却并未开启。茶会小区则是保安力量不够,门卫工作不落实,人员可以随意进出。庆城花园的物业没有配备巡逻安保力量,只有两个门卫。并且该门卫保安的责任心不强,一是对进出人员不查问,没有进行访客登记,二是小区里的巡逻制度也没落实。

业主有法可依是关键

另一方面,在小区案件居高不下的背景下,业主的维权意识也在不断地上升,而这种维权意识的上升又与去年推出新的物业合同分不开。

据了解,福州市综治办与市房管局,曾在去年6月联合下发《关于进一步加强物业服务小区治安防控工作的通知》,要求物业加大小区安防力度。紧接着,新的物业服务合同出炉。按照新的物业服务合同内容,物业服务企业必须要落实小区安防力量,通过人防、物防、技防相结合的办法,采取各种有效安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作,否则造成业主、物业使用人人身、财产损害的,应依法承担相应的法律责任。

有了新的合同约定,业主维权的时候,就不再选择吃哑巴亏!”福州佳通律师事务所的林佳律师表示,小区一旦发生失窃事件,判断物业公司是否应该担责,主要依据是物业公司与业主签订的物业服务合同。

在物业服务合同中,物业公司与业主应就维护小区公共秩序的职责内容、采取的防范措施进行详细约定。之后,物业公司就必须要严格按约定行事,认真负起保护业主人身、财产安全的责任。业主也应依据合同,查看物业公司是否存在失职行为。如承诺提供24小时安全巡逻,值班保安却擅离职守;承诺全封闭管理,外来人员却可以自由进出;约定重要地段有摄像头监控,摄像头平时却根本没有开,这些都是物业失职。

观察]物业应担有限责任

不过,日益严重的诉讼潮,物业行业也显然不乐意面对。

福州市新安物业总经理门孝升承认,对于此类案件,物业负有责任是一定的,但要看物业是否尽到安全保卫的义务,如果物业已经做到了合同条款上的安全保卫义务,是因为业主自身的疏忽而导致的损失,就不应该全由物业公司赔偿了。

福建省物业管理协会副秘书长郭金国认为,物业管理企业只是协助做好物业管理区域内的安全防范工作。安防的责任不能一股脑地推到物业身上,他只是一个从事经营活动的服务企业,提供的是公共服务,不是保镖服务。物业按照双方签订的合同约定进行防范,一旦发生业主被小偷光顾了,物业的责任是保护现场,及时向警方报告,协助警方调查等,而不是去承担业主的损失!” 郭金国一再对记者强调物业的协助作用。他表示,日渐增多的物业纠纷,已经影响到了一些物业公司的正常经营。

对此,福州佳通律师事务所的林佳律师也认为,物业公司是有限责任,不是在小区内遭受财产损害,物业公司就应承担责任。

他告诉记者,不少法律界人士认为,单从物业管理公司受托职责上细分,物业公司是不承担业主人身和财产的看管和保险责任的,但是可以是物业管理公司因管理失职造成业主人身伤害和财产损失的赔偿责任的约定。物业公司要做好物业管理的宣传工作,让广大业主知道物业管理企业管什么,哪些是物业管理费以外的特约服务及专项服务。

 

诉讼潮或能助推行业发展

不过也有业内人士认为,在福州物业行业中,大大小小的物业公司很多,实力参差不齐,有些小型物业公司的管理不规范,也是造成频繁失窃的原因。业主状告物业,可以促进该行业的规范以及优胜劣汰,提高行业整体水平。

这也是有关部门乐见的结果。诉讼只是一个手段,一方面是督促物业服务公司加强小区内部治安管理,加大对安全防范工作的重视和物质投入;另一方面,则是提醒其他受害业主的维权意识,一旦物业失职,就要承担相应赔偿责任,不是随便就可以赖掉。上述物业人士说,诉讼也将导致一个直接结果,一部分小的物业公司被劣汰掉,而一部分大的物业公司得以在优胜中成长。

福州市房管局物管处负责人向记者证实,新的物业服务合同目前仍在推广执行,今后也不排除有更多的物业企业被推上被告席。但无论如何,这些案件都具有一定的指标性作用,因为只有更多的业主选择通过法律途径理性维权,才有可能让关系到千家万户的物业管理更加规范化。

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