物业频成被告 多以败诉告终
[福州]业主起诉物业管理公司案件攀升
物业频成被告 多以败诉告终
福州的邹女士，在金山武夷国际小区开了间律师事务所。去年8月，律师事务所失窃，两台新购置的电脑丢失。邹女士之后发现，虽然缴纳每平方米2.8元的店面物业费，但是小区的红外报警器并未开启，形同虚设。今年5月7日，邹女士将武夷国际小区物业告上仓山法院，法院随之立案受理。
就在邹女士将物业告上法庭的同一天，家住福州桂香苑1座的吕先生，新购买的电动车，在小区指定车位丢失。在和物业公司交涉无果后，吕先生于5月11日上午，将福州安顺物业管理有限公司起诉到晋安区法院，晋安区法院同样受理。
记者日前从福州多家法院及相关渠道处证实，鼓楼、晋安、仓山、台江等城区，因小区失窃导致业主状告物业赔偿的案件数量，近期大幅上升。而这些案子中，多数是以物业公司一方败诉告终。如，家住福州台江碧水芳洲小区的陈先生，去年7月在小区停车场丢失一部价值3000余元的电动车，在物业赔偿2000元后，觉得不够的陈先生将物业告上台江法院，最终又得到千元的赔偿。
而2008年12月21日，上街金桥花园的业主汤某，在小区的公共停车棚丢失摩托车后，尽管警方抓获嫌疑人，但摩托车已不见踪影。在要求物业赔偿未果的情况下，业主将物业告上法院。日前，经过受理该案的闽侯法院的调解，被告小区物业公司最终赔偿业主4000元人民币。
[分析]物业不够尽责是主因
对于此类官司呈上升趋势的局面，且多以物业败诉告终，业内人士认为原因有多种，但主要原因还是和物业公司不够尽责有关。福州警方一负责人告诉记者，去年梅峰路某别墅区发生安保人员谋杀业主的案件后，有关方面曾对事发的物业公司进行查账，发现十成的收入，物业投入仅占一成。而该物业公司在诸多方面也存在不尽责的现象。
而在近期被业主推上被告席的物业中，也存在不少失职的地方。如邹女士律师事务所所在的武夷国际小区，被盗店面上的红外报警器虽然早已经安装，但是却并未开启。茶会小区则是保安力量不够，门卫工作不落实，人员可以随意进出。庆城花园的物业没有配备巡逻安保力量，只有两个门卫。并且该门卫保安的责任心不强，一是对进出人员不查问，没有进行访客登记，二是小区里的巡逻制度也没落实。
业主有法可依是关键
另一方面，在小区案件居高不下的背景下，业主的维权意识也在不断地上升，而这种维权意识的上升又与去年推出新的物业合同分不开。
据了解，福州市综治办与市房管局，曾在去年6月联合下发《关于进一步加强物业服务小区治安防控工作的通知》，要求物业加大小区安防力度。紧接着，新的物业服务合同出炉。按照新的物业服务合同内容，物业服务企业必须要落实小区安防力量，通过人防、物防、技防相结合的办法，采取各种有效安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，否则造成业主、物业使用人人身、财产损害的，应依法承担相应的法律责任。
“有了新的合同约定，业主维权的时候，就不再选择吃哑巴亏!”福州佳通律师事务所的林佳律师表示，小区一旦发生失窃事件，判断物业公司是否应该担责，主要依据是物业公司与业主签订的物业服务合同。
在物业服务合同中，物业公司与业主应就维护小区公共秩序的职责内容、采取的防范措施进行详细约定。之后，物业公司就必须要严格按约定行事，认真负起保护业主人身、财产安全的责任。业主也应依据合同，查看物业公司是否存在失职行为。如承诺提供24小时安全巡逻，值班保安却擅离职守;承诺全封闭管理，外来人员却可以自由进出;约定重要地段有摄像头监控，摄像头平时却根本没有开，这些都是物业失职。
观察]物业应担“有限责任”
不过，日益严重的诉讼潮，物业行业也显然不乐意面对。
福州市新安物业总经理门孝升承认，对于此类案件，物业负有责任是一定的，但要看物业是否尽到安全保卫的义务，如果物业已经做到了合同条款上的安全保卫义务，是因为业主自身的疏忽而导致的损失，就不应该全由物业公司赔偿了。
福建省物业管理协会副秘书长郭金国认为，物业管理企业只是协助做好物业管理区域内的安全防范工作。“安防的责任不能一股脑地推到物业身上，他只是一个从事经营活动的服务企业，提供的是公共服务，不是保镖服务。物业按照双方签订的合同约定进行防范，一旦发生业主被小偷光顾了，物业的责任是保护现场，及时向警方报告，协助警方调查等，而不是去承担业主的损失!” 郭金国一再对记者强调物业的“协助”作用。他表示，日渐增多的物业纠纷，已经影响到了一些物业公司的正常经营。
对此，福州佳通律师事务所的林佳律师也认为，物业公司是有限责任，不是在小区内遭受财产损害，物业公司就应承担责任。
他告诉记者，不少法律界人士认为，单从物业管理公司受托职责上细分，物业公司是不承担业主人身和财产的看管和保险责任的，但是可以是“物业管理公司因管理失职造成业主人身伤害和财产损失的赔偿责任”的约定。物业公司要做好物业管理的宣传工作，让广大业主知道物业管理企业管什么，哪些是物业管理费以外的特约服务及专项服务。
诉讼潮或能助推行业发展
不过也有业内人士认为，在福州物业行业中，大大小小的物业公司很多，实力参差不齐，有些小型物业公司的管理不规范，也是造成频繁失窃的原因。业主状告物业，可以促进该行业的规范以及优胜劣汰，提高行业整体水平。
这也是有关部门乐见的结果。“诉讼只是一个手段，一方面是督促物业服务公司加强小区内部治安管理，加大对安全防范工作的重视和物质投入;另一方面，则是提醒其他受害业主的维权意识，一旦物业失职，就要承担相应赔偿责任，不是随便就可以赖掉。”上述物业人士说，诉讼也将导致一个直接结果，一部分小的物业公司被“劣汰”掉，而一部分大的物业公司得以在“优胜”中成长。
福州市房管局物管处负责人向记者证实，新的物业服务合同目前仍在推广执行，今后也不排除有更多的物业企业被推上被告席。但无论如何，这些案件都具有一定的指标性作用，因为只有更多的业主选择通过法律途径理性维权，才有可能让关系到千家万户的物业管理更加规范化。