对抄近路业主试行收取“过路费”
近期,小区大门口处摆放的一块蓝色告示牌十分醒目,引起许多业主的关注。告示大致如下:对小区1-3期试行封闭式管理,外来车辆禁止从该区域穿行,访客、送货等车辆由大门进入,落款则是康桥半岛社区工作站、1-3期业委会、康桥半岛居委会、上海新独院物业管理有限公司。
这一新举的推出,原本不足以引起多数业主的好奇,然而伴随新举而来的是,将对驾车业主征收“过路费”,具体征收办法为,凡是小区4、5期和城中花园业主驾车穿过1-3期时,须要花360元办理一张车辆通行年卡,另付办卡工本费20元;对1-3期业主前两辆私车不采取收费,第三辆私车须交720元办一张车辆通行年卡,另付20元工本费。
“业主驾车行驶在自家小区的路上,还要交费?没听说过!”5期业主张小姐介绍说,康桥半岛新城以别墅区为主,属于相对开放式的小区,分为1、2、3、4、5期和城中花园,其中1-3期交房较早,又共处一块区域内,并联合成立了一个业委会,实施收费的一段路就在该区域内,收费道路的两端分别位于恒和中路与军民公路交叉口、秀康路与康沈公路交叉口附近,且均设置门岗,路长约半公里。
虽然只有半公里的路,但它对于4、5期及城中花园的业主至关重要,因为它是通往a20和小区会所的最短距离,而且是整个康桥半岛新城小区的主入口。业主邓先生对此深有体会,他还专门比较过抄近路与绕路所花时间的不同,他介绍说,试行收费的这段路,是许多4、5期业主驾车常走的路,尤其在早晚高峰时段,驾车走这段路到小区会所,一般只要5分钟,但走外面康沈公路到会所至少要15分钟,外面马路车多拥堵,也会经常碰到红绿灯,而且绕远,所以时间不会短。
“最短路”突然遭设关卡,抄近路也将面临收费,4、5期和城中花园共有4000余户业主,其中不少人对此感到不理解,并产生了不满情绪。
门岗改造工程造价逾百万
一期业主徐先生告诉记者,此前针对小区1-3期试行的封闭式门岗新举措,小区多方确实以发放征询表的形式让业主对此表达意见,但由于他在信箱中发现征询表时距离截止日期较短,等他交表时发现已经超过了规定时间,他担心自己所填写的征询表可能作废。对于小区实行封闭式管理,1-3期很多业主都表示赞同,但封闭式管理不代表一定要采取收费或变相收费的形式,他认为,以办年卡收取过路费的管理模式还值得探讨,建议小区管理者找到更加合适的办法,兼顾各方业主利益。
“为了方便业主刷卡,物业对门岗的改造造价不菲。”在这段路的两头分别设置岗亭和闸道,光是门岗改造就花费100余万元,这笔开销也是在1-3期业主的维修资金中支出的,这一代价未免有些高。
此外,小区业主提出,在办理车辆通行卡之后,对于物业公司出具停车费发票一事,感到不合理。记者前天冒雨采访时发现,短短几分钟时间,就有10余辆车进入小区,业主驾车驶近时,均掏出一张磁卡刷卡通过,而一些快递、外卖等机动车进小区时,即便在没有办理车辆通行卡的前提下,门岗保安依然会予以放行。
1-3期召开业主大会自行定价
记者在小区采访时,正巧在居委会碰到当天值班的居委会委员王金a遥杂谛∏罱孕械?-3期智能化人车管理工程这一新举措,从筹划至出台,他都参与过,这一时间长达3年,所以对于新举措的酝酿和出台的整个过程,他都十分清楚。
他介绍说,康桥半岛新城小区已经交付使用9年,整个小区已日益成熟。恒和中路连接着两块区域,据说恒和中路是市政道路,原由房产商出资建造,自百米林带起至秀浦路止,经过1-3期与4、5期三个区域。军民路把恒和中路分割成为两段,一段道路为封闭式,在1-3期内,道路两侧别墅群是相对开放式的,由于种种因素,恒和中路已经成为外来区域与社会车辆绕道行驶的必经之路,许多搬家、快递公司及机关单位等外来车辆频繁在此抄近路,加上4、5期和城中花园业主驾车出小区或到1、2、3期探访亲友时,也会选择此路。如此一来,这段路就承载了巨大的车流量,道路损坏程度日益加剧。
出于管理小区的目的,居委会、1-3期业委会、物业公司三方共同商议决定出台这样的ic卡智能化车辆管理新规。期间也曾多次与4期业委会就此沟通过。由于该段路在1-3期小区内,业委会召开书面形式的业主大会并制订具体的收费标准,同时充分考虑到4、5期、城中花园业主的利益,将收费标准定为每年360元。但定价的过程并没有咨询过物价部门。
律师:收取“过路费”是否合理依具体情况而定
上海恒隆律师事务所宋安成律师认为,康桥半岛新城1-3期业委会和物业服务公司是否有权收取“过路费”,应从两个方面进行分析:一是如果康桥半岛新城小区1-3期与4、5期规划上是一个小区,1-3期业主的土地与4、5期业主的土地是共用的,或者说是公摊的,整个小区的土地属于小区的全体业主使用,1-3期业委会无权作出对1、2、3、4、5期以及城中花园业主土地使用权作出处理的决定,业主大会作出的决议也是无效的。
如果小区1-3期与4、5期规划上不是一个小区,1-3期业主共摊的土地与4、5期业主共摊的土地是两部分,这种情况下,1-3期业主对使用小区道路作出决议是对自己共有部分土地的处理,这种处理如果不侵害他人和合法权益是合法有效的,反之则是无效的。倘若1-3期与4、5期是完全独立的,问题的焦点就在于1-3期业主作出的决议是否侵害了4、5期以及城中花园业主的利益,是否违反《物权法》相邻关系的规定。一般来讲,司法实践中评判的标准是收费是否有依据、是否公平合理。
物业:已经有50户业主付费办卡
小区物业负责人任平表示,随着小区入住业主的逐步增多,车辆管理的矛盾也日益加剧。她表示,多年来车辆进出的时间较为集中,且经常发生安全事故,保安需要疏导车辆,工作量很大。
从今年7月中旬到月底是新举措的试行阶段,在此期间,业主可持房产证、驾驶证在物业管理处办理车辆通行ic卡,目前1-3期已有1200户业主办理了ic卡,占小区业主的95%。4期、5期共有50户业主办理了ic卡,物业现在每天增派15人专门管理车辆进出。
在未成立业委会之前,政府部门对车辆管理收费给出指导价,但业委会成立之后,停车收费由业主大会讨论决定,针对业主提出的实施智能化人车管理工程的100多万元支出,物业表示该工程已经通过业主大会表决。原则上,业委会将停车收益按政府相关规定支付给物业公司,用于车辆管理的成本支出,但实际还可以根据车辆管理成本的具体情况与业主大会协商而定,其余停车费收益归入维修资金,用于1-3期全体业主维修道路使用。
对于业主提及的发票一事,任平表示,ic卡是为了规范车辆管理的一种形式和措施,属于停车项目收费范畴,只能开具停车费发票。新举措试行一周以来,效果显著。