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宁波市民热议新修订的物业管理条例
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小区里的违章搭建、绿化私自改造究竟该由谁管?”“人未入住,物业费该不该交?”“家里被盗,物业管理公司有没有责任?”……昨天上午,市建委在天一广场举办的《宁波市住宅小区物业管理条例》(修订)实施大型广场咨询活动一开始,就吸引了不少市民,大家纷纷就自己关心的问题进行咨询。

  违章搭建、公用绿地私用谁来管?

  时下,小区里违章搭建,在自家花园里种菜打井扎篱笆的不在少数,有的甚至还在公共绿地养起了鸡鸭。尽管居民对此投诉很多,但物业管理人员除了劝阻,也拿不出更好的办法,对此,新条例又是如何规定的呢?

  现场工作人员表示,花园的问题其实主管部门早已注意到了。有部分房产公司在卖房的时候,把底层的一部分花园作为商品房的一部分卖给业主。但实际上,其中相当一部分在规划中是属于公共绿地性质的,属于城市管理范畴。所以按照这个小区公共绿地的配置来说,这部分的绿地还是属于公共绿地,而公共绿地是不能擅自改变的。特别是搞水泥地、毁绿种菜等行为,都是不允许的。

在这些问题上,物业管理公司应该怎么办?”“发现这个问题,物业管理企业应进行劝阻。对于不听劝的,物业管理企业应及时告知辖区的城管部门,由城管部门进行处罚。工作人员解答。

  新房未入住要交物业费吗?

物业费到底包括哪些内容?来自象山的陈先生问。

很多市民认为物业管理就是打扫卫生、搞些公共设施维修,其实,物业管理涵盖的内容是很广的。专业人员介绍说,物业服务费的构成项目比较多,一个是共用部位、共用设施设备的管理维修;再就是道路、绿化、楼道的清洁;第三是小区公共秩序的维护,如物业服务企业安排保安人员,承担值班、巡逻等任务。还有就是物业服务企业为了提升服务,开展一些家政等增设服务,有的是免费的,有的是有偿的。

我在宁波买了新房,也领了钥匙,但还未入住,应该不用交物业费吧?陈先生追着问。你的问题带有一定普遍性,我们的回答是,没有入住的也要全额交付物业服务费。这位专业人员说。

  他解释说,物业管理企业因提供服务需要,而产生的人员派置以及成本开支,均是为全体业主提供的,而不是为个别业主提供。国家也有相关规定,房子在还没有卖出去时,物业费由房产开发商支付。当房产钥匙交付时,业主和物业公司之间就已经签订了前期物业服务协议和临时管理规约。这个临时管理规约明确了业主的责任权利,包括交物业服务费。

  高低楼层的电梯维修费一样吗?

  近年来,小高层及高层住宅的开发量逐年增多,随之而来的物业收费问题也开始多了起来。其中,最有代表性的莫过于住在高层、小高层的低层住户,是不是可以因为电梯使用少而相应少交些电梯维修费呢?

在电梯使用上,有可能存在低层住户用得少,高层住户用的频率高一些的问题。因此,居民有此想法也是可以理解的。市建委相关负责人表示,但电梯属于共用设施设备,所谓共用设施设备,就是属于这个单元楼的所有业主所有,你有所有权,你就有维护和维修的责任。因此,从法律意义上讲,不管用多用少,所有业主都有义务负担日常管理和维修的责任。这个在物权法中也是有明确规定的。当然,各个物业公司从人性化服务考虑,和业主之间作另外的约定,也是可以的。

  业主家被盗物业公司要承担责任吗?

  张女士碰到这样一个问题,她们家一直按时交纳物业费,但前段时间小区小偷猖獗,自己家也被盗了。于是,她就问:我物业费都交了,保安应该帮我管理,物业公司有没有赔偿的责任?

  对于家里失窃的问题,新条例专门进行了强调,主要包括两方面内容,一个是合同约定,也就是业主委员会、业主大会,跟物业管理企业签订委托合同,明确管理服务的项目内容以及一些约定;另一个,是约定的遵守情况,比如物业服务企业违反了约定,没有按约定去办,造成业主的人身财产受到损害的,应当承担相应的法律责任。这就意味着,今后双方在签订物业服务合同时都要做好约定,这将是打官司、维权的依据。

  车位只售不租怎么办?

  很多市民反映,自己是先有房后买车的。但有了车后却发现小区里除了地下车库,早已停得满满当当。而对地下车库的管理,物业公司说车位只售不租,碰到这样的情况新条例会怎么处理?

在这件事中,物业公司往往只有管理权,而没有处置权。也就是说,如果停车位还没有卖出去,产权还是开发商的,物业公司只是开发商委托来管理的。是售是租,权利还是在开发建设单位。

  对这一情况,新条例已作了明确规定,就是开发建设单位对小区业主停车要求不得以只售不租为由拒绝。开发建设单位要把已经销售和未销售的停车位,定时公布给买房人。在此基础上,开发单位再与相关业主进行协商建立租赁关系。

  新条例还同时考虑了地下人防停车位的使用。新条例规定,人防地下停车位如果平时作为停车使用,要向全体业主开放,不能作为专有车位出租。若《条例》实施前已经签订租赁合同的,期满后也要向全体业主开放。

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