物业承接查验办法（征求意见稿）
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物业承接查验办法
（征求意见稿）
第一条 为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法所称物业承接查验，是指在承接物业之前，物业服务企业和建设单位按照前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位和共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
第四条 提倡推行分户验收制度，严格执行竣工验收制度，确保物业服务企业承接的物业符合交付使用的条件。
第五条 鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为物业承接查验创造有利条件。
第六条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。
第七条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第八条 建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
第九条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第十条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，向业主和物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量优良、功能齐全的物业。
第十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
（一）物业分户验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》；
（二）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、人防、环卫等部门出具的认可或准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（三）供水、排水、供电、供气、供热、通讯、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，并经有关部门确认；
（四）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成，并经有关部门确认；
（五）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能的要求；
（六）电梯、二次供水、消防设施、电子监控系统等设施设备取得使用合格证书；
（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（八）法律、法规规定的其他条件。
第十二条 物业承接查验工作按下列程序进行：
（一）确定物业承接查验方案；
（二）移交有关图纸资料；
（三）查验共用部位、共用设施设备；
（四）解决查验发现的问题；
（五）确认现场查验结果；
（六）签订物业承接查验协议；
（七）办理物业交接手续。
第十三条 实施物业承接查验，主要依据以下文件：
（一）物业买卖合同；
（二）临时管理规约；
（三）前期物业服务合同；
（四）建设单位移交的图纸资料；
（五）建设工程质量标准和规范。
第十四条 现场查验十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设备设施清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等使用许可文件；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第十五条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、通道、架空层及设备间等。
（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设施、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设施、给排水管线、电线、供暖设备及空调设备等；
（三）共用设施：一般包括道路、绿地、景观、围墙、大门、信报箱、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池，机动车、非机动车停车设施，室外消防设施、安防监控设施、人防设施以及物业服务用房等。
第十六条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的使用功能和质量安全。
第十七条 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由参加查验的人员签字确认。
第十八条 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量或者质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
第十九条 物业存在重大的使用功能缺陷和质量安全隐患的，物业服务企业可以拒绝办理物业交接手续，前期物业服务合同中止履行。
第二十条 建设单位应当委派专业人员配合物业服务企业进行现场查验，共同确认现场查验的结果，并与物业服务企业签订物业承接查验协议。
第二十一条 物业承接查验协议应当对物业承接验收基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第二十二条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
第二十三条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后十日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
第二十四条 交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签字确认。
第二十五条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
第二十六条 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第二十七条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门办理备案手续：
（一） 前期物业服务合同；
（二） 临时管理规约；
（三） 物业承接查验协议；
（四） 建设单位移交资料清单；
（五） 查验记录；
（六） 交接记录；
（七） 其它承接查验有关的文件。
第二十八条 物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
第二十九条 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，物业承接查验的过程和结果可以公证。
第三十条 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或灭失的风险。
第三十一条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，物业服务企业应当向业主委员会移交物业承接查验档案。
第三十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。
建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。
第三十三条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权利。
第三十四条 建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。
第三十五条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业的，物业共用部位、共用设施设备的数量和质量视为符合物业买卖合同的约定。
第三十六条 物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。
第三十七条 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当承担连带赔偿责任。
第三十八条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地的区、县房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。
第三十九条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验职责的，物业所在地区、县房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业诚信档案，并予以通报。
第四十条 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。
第四十一条 前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。
第四十二条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。
第四十三条 本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。
第四十四条 本办法自 年 月 日起施行。