杭州:酬金制试水成功静安花苑物业费收缴率达100％
[ 来源: | 字体大小： | | 点击： 次 ]
昨天，在杭州江干区静安花苑的小区里，业委会和服务小区的越泰物业坐在一起，讨论给小区增加绿化的事宜，用来做绿化的这笔钱，还是静安花苑去年的物业费节余。静安花苑业主委员会主任温宗树说，小区去年的物业收缴率达到100％，这笔钱现在还有3万多元的结余，今年小区改善环境，还得先把这笔钱用完。
和杭州大多数小区在物业费上经常遭遇收不上来的尴尬局面相比，静安花苑显得很“富裕”。而在静安社区党委书记戴霞波看来，这要归功于“酬金制”的物业管理方式。
物业费100％到位
2008年8月，静安花苑的“酬金制”制度开始推行。在这以前，小区的物业管理同样采用“包干制”，也就是说，由物业公司收取物业费，并支付各项物业服务费用，盈亏也由物业公司自己承担。
在2008年8月以前，一直是大家物业提供静安花苑的物业服务，当时小区的物业费是0.4元/建筑平方米/月。但是，在双方合作的最后一年快要结束时，大家物业给小区提供了一份清单，清单上写明，这一年大家物业服务静安花苑亏损了29万元，而小区物业费的收缴率也仅在80％左右。
属于亏本运营，大家物业要求把原来的物业费上调到0.65元/建筑平方米/月。正因为在涨价的问题上，小区业主和物业公司没法谈拢，大家物业撤出静安花苑。
这件事情以后，业委会有人提出来，能不能采用“酬金制”的方式，也就是由业委会来管理小区的物业费，并将其中的一部分用来支付物业公司的酬金，剩下来的那部分则用来支付小区的绿化、日常设备的保养等物业服务。这样一来，物业公司拿得就是“死工资”，如果表现不好，还得扣钱。
敲定“酬金制”后，业委会通过招标的方式引进了现在的越泰物业。
2008年8月1日到2009年7月31日是越泰物业服务静安花苑的第一年，也是“酬金制”在小区推行的第一年。这一年，静安花苑的物业费调整到0.55元/建筑平方米/月，也就是比之前上涨了0.15元，这么算下来，如果是100％上缴，小区的物业总收入能达到50万元。
这50万元怎么花？小区业主委员会主任温宗树介绍：“用40万元用来支付越泰物业一年的工资，另外的10万元，用来支付小区的物业服务，另外，如果这一年物业公司表现好，业委会也会考虑从结余下来的钱中抽取一部分用作奖励。”
而在实际操作中，钱还是由越泰物业来收，不过收来后要全部放在业委会这里，而业委会专门在杭州银行建立了一个小区业主委员会的账户，用来存放这笔钱，然后每个月要从账户里取3万多元用来支付越泰物业的工资。另外，管钱的业委会也受到社区的监督，每半年，业委会就要公布一下物业费的具体账单。
就这样，一年下来，越泰物业和静安花苑的相处融洽，物业费的收缴率更是达到100％。关于这一年，越泰物业静安管理处的物业主任王宝珍也很有感触：“物业公司对物业费的考核基本在90％左右，我自己干了10年物管，在杭州不少小区待过，也从来没有遇到过100％的情况。”
在杭物业公司7成亏损
在杭物业公司7成亏损
“酬金制”算是静安花苑物业管理的新尝试，也是成功尝试，不过事实上，“酬金制”并不能算是一个新事务。“ 国家发改委和建设部2003年联合下发的《物业服务收费管理办法》就已经提到，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用，而杭州市物价局前几年颁发的《杭州市物业服务收费管理实施办法》，也提到了酬金制的内容。但是在杭州，实施酬金制的小区少之又少。”杭州市物业管理协会秘书处的陈先生说。
对于这个现象，陈的理解是：“杭州的物业公司大多喜欢包干制，因为这对物业公司来说，掌控了收入权，而不是拿死工资。”
尽管如此，这些偏爱包干制的物业公司并不见得赚到了多少钱。“现在杭州大大小小有300多家物业公司，他们大多采用的是包干制，但是据我了解，他们中的70％－80％都亏损。”陈说。
为什么这么多物业公司出现亏损？江干区建设局物业管理科的卢先生分析：“包干制不像酬金制，它是自负盈亏的，如果公司管理不当，造成成本过大就会亏损，而且现在物业公司的用人等成本在不断增加，比如今年4月1日起，杭州的最低工资标准上调到1100元/月，但是要上调业主的物管费却是一件阻力很大的事，这个时候，物业公司就会有压力。”
“有些物业公司为了通过缩减人员、减少项目开支等方式降低成本，但是如此一来，小区的服务水平必然下降，业主出现不满情绪，物业费上缴率下降，这就成了恶性循环。”
酬金制有多少推广价值？
对物业公司来说，包干制意味着要自负盈亏。而对业主来说，把钱交给物业公司，却不知道物业公司到底把钱花在什么地方，也有那么一点“不甘心”。
杭州物业管理的一位业内人士说：“包干制有时候对物业公司和小区来说并不是十分理想的选择，而酬金制能够保证物业管理公司的收益，保证服务，由于账目公开，也能让业主消费得心中有数，有利于解决目前物业管理中物管与业主之间信息不对称引起的矛盾。现在，酬金制在香港等物业服务水平成熟的地方非常流行，内地的上海、深圳等地的小区，这种模式也在慢慢推广。”
不过，对于酬金制在杭州的推广前景，也有人提出一些疑虑。“主要还是钱的监管问题。”江干区建设局物业管理科的卢先生说，“像静安花苑的操作，是由业主委员会来管钱，但是我们知道，业主委员会的工作是类似于义务劳动式的，怎么管钱，能不能管好钱，业主委员会成员个人的素质和主观能动性非常重要，而且实施酬薪制，业主委员会的压力也是非常大的，因为业委会和物业公司是签订了工资支付合同的，一旦小区物业费的上缴额不够，这就意味着业主委员会可能要自掏腰包。”