业主 物管 冲突大剖析-jdb电子游戏平台

业主 物管 冲突大剖析
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----请谁做“保姆”,“主人”当不了家 

        12月1日,北京市副市长吉林透露说,《北京市实施〈物业管理条例〉办法》已形成初稿并进入论证阶段,《办法》将制定新的物业服务收费标准和收费项目。他同时称,目前部分物业公司服务意识不强,管理制度不健全,物业服务质量不到位,收费标准和服务标准不能及时公布。

  这是北京市力图通过立法手段来规范物业管理和化解物业纠纷的最新一个尝试。
 
  北京市律师协会消费者权益法律事务专业委员会主任、北京市汇佳律师事务所邱宝昌律师称,就北京地区来说,业主与物业公司的冲突已越来越频发、越来越激烈。在有的小区,与物业公司有矛盾的业主的汽车轮胎被扎,有的发生保安殴打业主的恶劣事件;有的小区业主拉起横幅、打出标语,游行示威。一些极端事件甚至酿成了治安案件和刑事案件。

  为什么会有如此激烈的冲突?是什么原因把业主们逼上绝境?究竟有没有解决的良方?记者试图从数以万计的纠纷中梳理出脉络,以期解决问题。

  “事实服务”是什么意思

  著名歌唱家朱明瑛说:“我从来没想过,我的人生中,还会以一个恶意拖欠物业费的形象再次扬名。”

  去年11月中旬,许多媒体都报道了朱明瑛因拖欠物业费被诉至北京朝阳法院的消息。北京建国物业公司起诉称,他们于今年5月进入朱明瑛所在小区,并为小区全部业主提供了优质、高效的物业管理服务。但朱明瑛经多次催要仍无故拖欠物业费。建国物业公司请求法院判令朱明瑛给付物业管理费及滞纳金,冷、热水费,电费等共计7835.61元。

  朱明瑛则称,自己自从1997年5月入住小区,从未拖欠过物业费,一直到去年5月。当时,原物业公司突然被更换,在他们这些业主毫不知情的情况下,建国物业就贴了公告,进驻小区了。“他们不是通过招投标方式进来的,我们业主在这个事情上,没有选择权,甚至连知情权都没有享受到。他们进来后,游泳池也停了,夏天最热的时候,大堂也没有冷气,原来的康乐设施也不能用了。这样的服务,我们不满意,能付物业费吗?”

  朱明瑛与物业公司的这场官司以物业公司胜诉告终,法院的理由是物业公司“事实服务”成立。

  朱明瑛至今对这个“事实服务”不认同。“难道说,谁强迫要为我服务,我就必须付费?”她认为,建国物业在不具备法定资格的情况下,擅自对小区进行“管理”,并能得到法律的认可、支持,是小区民主的倒退、法律的悲哀。

  律师点评北京市忆通律师事务所主任律师李劲松说,朝阳法院的判决依据的是北京市高级人民法院此前出台的关于物业纠纷的司法解释。其中的“事实服务”通俗地说,就是只要物业在小区服务了,就是“事实服务”,业主就必须向物业公司交物业管理费。“这是典型的强买强卖。”他说。

  业委会为何屡屡败北

  能够集注册会计师、律师和税务师三“师”身份于一身的人很少,胡密珍是其中的一位。她在工作中是成功的,而她作为业委会主任却是失败的。她领衔的业委会在和开发商较量的过程中败北了。

  2001年6月15日,胡密珍所在的中海雅园小区物业管理委员会成立(2003年《物业管理条例》实施之前,业主委员会被称为物业管理委员会——编者注)。就在管委会成立的第10天,管委会发现一直对小区实施物业管理的“北京中海物业管理公司”不知去向,小区物业被另一家以前从未听说过的“北京中海世纪物业管理公司”接管。后来大家才得知,这个新的物业公司是和开发商签了合同进来的。

  管委会认为,新旧两家物业公司的进驻和离开,业主及管委会不知情,这是一种严重的违法行为。另外,世纪物业在进驻小区时并无物业管理资质。为此,小区物业管委会于2001年6月29日召开了业主大会,经业主表决,一致通过,对世纪物业不予承认,要求该公司立即撤出小区,但该公司对管委会的要求置之不理。

  之后,小区管委会征求业主意见,决定采取公开招聘的方式选出新的物业公司。

  2001年8月20日,中海雅园用公开招标的方式选聘了金罗马物业公司。

  但由于世纪物业一直拒绝撤出小区,导致金罗马公司无法进驻,金罗马遂于2002年5月27日,以违约为由将中海雅园管委会推上了被告席。最终管委会败诉。败诉后,管委会又向法院提起诉讼,请求法院判令世纪物业退出小区。但遗憾的是,这次法院以管委会无诉讼主体资格为由,驳回了其起诉。

  至今,中海雅园业主还只能接受世纪物业的服务。

  律师点评 “请物业公司像请保姆。可保姆进家门不由主人说了算。当主人对服务不满意时,主人还不能决定更换。”胡密珍如是评价她所在业委会当前的尴尬地位。

  服务到不到位谁说了算

  日前,北京非常宿舍的一名业主向法院起诉该小区的物业公司服务不到位,认为物业公司应对小区卫生差、秩序混乱、色情服务小广告满天飞等问题负责。业主出具了照片、vcd、物证、证人证言等证据,却还是败诉了。法官的理由仍然是业主们的证据不充分。

  服务怎么叫到位?由物业公司单方起草的合同通常都没有详细的约定。比如保安的24小时巡逻,是20分钟巡逻一次叫到位还是3个小时巡逻一次叫到位?服务标准的模糊,常常导致业主在和物业公司对簿公堂时各说各的理。而由于业主要承担举证责任,败诉几乎就是不可避免的。

  律师点评邱宝昌说,他注意到这类案件的审判结果多以业主举证不能而败诉。他认为在这类案件中根据我国现行法律规定,业主很难收集到更为充分的证据。如果诉讼制度设计上能够适用举证责任倒置,这个问题就会更容易解决。当然,如果法官在审理时能够更加注重对业主提交证据的合理性的认定,例如实地到小区进行调查,也可以在一定程度上帮助法官查明案件事实。

  政府不作为,业委会遇尴尬

  胡密珍等中海雅园的业主们虽然没有赶走强行进驻的物业,但是却告倒了北京市海淀区国土资源和房屋管理局,因为后者对业委会提出的换届选举登记备案申请不履行备案职责。在这个官司中,北京海淀法院罕见地认可了中海雅园业委会原告的资格。

  中海雅园小区业委会自2001年成立后,一直为更换物业管理公司而四处奔走。但物业公司提出,该业委会没有在海淀区房管局备案,因此无权代表小区所有业主。胡密珍则强调,该业委会已在房管局备案,且房管局也没在规定时间内提出异议。至今,每次他们以业委会身份到房管局汇报工作时,也未得到任何她不能代表小区业主的通知。但法院对房管局进行的调查取证证实,该部门确实没有给中海雅园业主委员会备案。

  中海雅园业委会随即状告海淀国土房管局不予备案是违法行为。

  对于此案,海淀法院在审理后认为,海淀区房管局在收到中海雅园业委会寄送的备案材料后,如果认为对方提交的备案材料不符合规定,应当要求补正;如不给备案,就应书面通知并说明理由。但是房管局在长达一年的时间里,对该备案申请没有作出任何书面答复,也没尽指导、监督职责,因此判房管局败诉。

  律师点评北京市汉卓律师事务所秦兵律师说,很多业主反映想成立业主委员会难,实现业主委员会备案更难。我们不能不承认出现目前这种状况,与掌握着某些权力的政府工作人员滥用权力、违法行政有着直接的关系,而这些政府工作人员之所以敢滥用权力、能违法行政又与政府主管部门的现行政策有着直接关系。

  开发商画的蓝图谁来兑现

  在北京市首例业主委员会诉开发商案中,以业主委员会败诉告终。

  静源居小区是2003年投入使用的高档楼盘,广告中承诺社区绿化率达32%,拥有完备的内部设施与成熟的社区配套。2003年业主入住静源居小区后发现,开发商没有兑现其在售房时承诺的绿地面积和地下停车库、垃圾间等社区配套设施,房屋普遍存在墙体薄、隔音差等问题,严重侵害了广大业主的合法权益。广大业主遂委托依法选举产生的静源居小区业主委员会向开发商提起诉讼,要求开发商履行小区绿化率达到32%的承诺,交付地下停车位,向辖区学校交纳教育基金解决业主子女就近上学问题等11项诉讼请求。

  虽然两审下来,业委会都输了,但是该案提出的业主共有财产的确权问题争论并没有就此结束。

  律师点评邱宝昌认为,目前房地产广告中有大量承诺性的内容,开发商作为广告的发布者,有义务在商品房的买卖合同中约定其承诺内容(绿地率、社区会所、房屋净高、车位等)。他提醒,市民购房时,事先一定要弄清楚售楼人员的承诺是否代表开发商,并在签约时将广告宣传、楼书写入合同。他说,侵害业主共同权益的问题较难解决主要表现在,对于侵害业主共同权益的应当由谁作为诉讼主体起诉目前尚不明确。对这一问题《物权法》在草案中作出肯定性规定——对侵害业主共同权益的行为,对物业管理机构等违反合同发生的争议,业主会议经2/3以上业主同意,可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁;业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。我们期待《物权法》的出台。

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