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小区公共财产的范围
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       小区公共财产的范围是计算管理小区公共财产所发生的费用的必要前提。

  明确小区公共财产的范围,应根据法律的界定。现行法律中,可以用于界定小区公共财产范围的法律依据有四条:

  1.《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》(修改稿)第89条:“有附属物的财产,附属物随财产所有权的转移而转移,但当事人另有约定又不违法的,按约定处理。”

  2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

  3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条:“土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”

  4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条:“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”

  由于房屋以外的地上建筑物、其他附着物与房屋建立在共同的土地使用权之上,其所有权与房屋的所有权不可分离,必须随房屋的所有权的转移而转移;而且,房屋以外的地上建筑物、其他附着物都是为房屋服务的,是房屋的附属物,是不能由当事人约定而使之与房屋的所有权相分离的。所以,房屋以外的地上建筑物、其他附着物只能为房屋所有人共同所有,都属于小区的公共财产。换言之,房屋以外的全部土地使用权、地上建筑物或其它附属物都属于小区公共财产。

  举例来说,小区的公共财产包括:绿地、道路、路灯、地下(上)线路和管道、停车场(库)、配电房(室)及电器设备、锅炉房(室)及锅炉、水泵房(室、井)及水泵、会所、门卫室、人防用房及设备、消防用房及设备、电梯、假山假水、健身娱乐设施、公告牌等等。除此之外,小区的公共财产还包括:购房人交纳的2%的房屋维修基金和小区公共财产的收益。

  从以上四条法律规定得出房屋以外的全部土地使用权、地上建筑物、其他附着物都属于小区公共财产的结论需要一个对法律的推理过程,相信《物权法》出台以后,对房地产领域的公共财产的界定将更加直接和明晰。

  北京市华远地产股份有限公司拟在其开发的商品房住宅小区采取与购房人约定的方法划定小区公共财产的范围。小区公共财产的范围只能依据法律的界定,而不是开发商与购房人之间所能约定的。依据法律的界定,房屋以外的全部土地使用权、地上建筑物、其他附着物都属于小区的公共财产,无论开发商与购房人约定的公共财产的范围包括哪些不包括哪些,都不能改变法律所界定的小区公共财产的范围。虽然北京市华远地产股份有限公司的这一举措不尽符合法律,但是,从现实的角度评价,仍然具有开创性的进步意义。现实中,居律师看到的是:小区的所有公共财产被开发商或其“指定”的物业管理公司占有、使用、收益和处分。除了北京市华远地产股份有限公司之外,在全国范围内,居律师没有看到任何一个其他开发商已经打算“改恶从善”、“金盆洗手”。北京市华远地产股份有限公司的这一举措无疑将给其他开发商或物业管理公司既得的非法利益带来冲击,也将带来购房人觉悟上的提高。

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