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如何开征物业税
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张瑞东

    国务院法制办财政金融司副司长季怀银日前表示,开征住房保有环节的税收,是保证住房市场健康发展的治本之策,早开征比晚开征好。同一天,财政部财科所所长贾康表示,在我国征收物业税非常必要,现阶段是推出物业税的可操作时机。两人的言论引发了市场对住房保有税有望开征的猜测。(5月5日《第一财经日报》)

住房保有税,在目前的市场环境下近似物业税,唯一的区别在于,物业税作为基本税种,需要立法等多项工作的配合,又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾,开征需要漫长的“预热期”;而住房保有税作为现有税种则可随时披挂上阵。所以,住房保有税的预热,表明有关部门正试图绕开较为复杂的立法过程,利用现有税种和机制达到楼市调控的目的。

开征住房保有税有利于解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理问题,能进一步厘清税费关系,促进房地产市场的健康发展。然而从目前我国的财政税收体制来看,开征住房保有税面临的问题还很多。

首先是起征点的确定。住房保有税的征收方式,一种是依量计征,一种是依价计征。依价计征将导致地域、地区之间的差距难以平衡,因此,多数人倾向于以量计征。以量计征,按照坊间流传的人均30平方来看,起征点有点偏低,我国的人均住宅面积是27平方米多,很大一部分人要划入圈内。而按照国际惯例,需要缴纳高额住宅保有税的人群应该不超过10%。同时,还存在一个问题:假如首套房达不到起征点,二套房是否征收?只征超出部分还是征全部?起征点确定不好,容易出现交多了伤民,交少了起不到调控作用的问题。

其次是税率的确立。从国外的通行做法来看,物业税一般是房产评估价的1%左右。以我国目前的楼市现状,这样的税率也是一个两难的选择题——税率过高,会误伤真正的住房需求;税率不高的话,在目前的房价语境下,很难真正挡住投资和投机者的购房步伐。在上涨态势中,一周的增幅或许就可以抵消住房保有税的税款。

第三是税种的横向协调。随着改革的推进,房地产市场应该逐步向“轻交易,重保有”的趋势发展。但目前的现实是流通环节税收最重,保有环节最轻。随着保有税的征收,流通环节的税收应当逐步减少,否则容易出现税收不公,影响整个房地产市场的健康发展。

第四,还要兼顾纵向的税收公平。住房保有税征税的目的不仅在于抑制房价,更要着眼于改革过于依赖土地收入的发展模式。但这对地方财政收入会造成较大影响,当前“卖地收入”占地方财政收入20-50%,有的甚至更高。如何处理这部分收入的补偿和转移,更是开征住保税必须考虑的问题。

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