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物业服务公司如何应对高空坠物威胁
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一、高空坠物危害无穷

随着城市建设的发展,一座座高楼拔地而起,许多人从狭小的平房搬进了高楼。住在宽敞明亮的大厦里,但不少居民仍然摆脱不了住平房时的生活习惯,高空抛物则是一个典型的社会问题。

高空抛物伤人,甚至造成受害者死亡的事件常有发生,据不完全统计,2005年度,全国住宅小区仅因高空抛物造成的纠纷案件就达 2000余件,未上升到法律诉讼的高空抛物争议还没有统计在内,其中造成重大伤害事故约180余件,造成死亡事故的不少于20件。另据估计,全国住宅小区每天抛物总重量为 28 吨,平均每次抛物重量为 0.42公斤 。当然,这些数据仅仅是估计,不可能十分的精确,但它告诉了我们高空抛物的现状是多么的惊人,其中的风险是多么大。

高空抛物事件一旦发生,尽管从法律意义上,由抛物者或抛物楼层群体负责民事赔偿,但对于一个物业服务公司管理来说,毕竟不是好事。其中对物业服务公司的品牌、服务质量、服务水平、尽心程度等都会受到重大影响,甚至会出现业主索赔的情况,导致经营风险。所以,物业管理公司在自己的日常管理过程中,要特别关注本小区可能出现的高空抛物的行为发生,做到及时教育、引导和提示,改变住户的不良习惯,以防高空抛物事件的发生。

(一)高空抛物的原因分析。

高空抛物产生原因很多,人为的高空抛物一般是一些居民偷懒或坏的生活习惯所致,另一个重要的原因就是抱有侥幸心理:这么多住户不会怀疑到自己的头上,经常是垃圾随手往窗外一丢而不考虑后果。小孩因为无知好奇或是大人未正常引导而高空抛物,成人因为偷懒顺手高空抛物,有时,家庭矛盾的发生甚至也是高空抛物的起因。由于引发高空抛物发生的因素存在复杂性和突发性,因此从起因上杜绝高空抛物困难重重。

(二)高空坠物给物业服务公司带来的危害。

1、         卫生保洁难维护。

常常有业主为了图省事,将垃圾果皮等随手丢出窗外,造成小区卫生环境的破坏。特别是一些较隐蔽的绿化带区域,成为常常变成了天然垃圾场,垃圾与绿化植物混在一起,给保洁人员的工作加大了难度,只能用手一点一点往外捡。

2、   小区居民挑起矛盾

住在低层的小区居民也深受高空抛物的困扰,特别是带前台花园的业主,花园常常被楼上居民所抛下的垃圾弄脏,引发楼下业主与楼上乱抛垃圾业主之间矛盾,往往投诉到物业服务公司,但物业公司只能采取上门劝说的方式,即使有证据了解是哪位业主实施的高空抛物,但在没有出现人员财产损失的情况下,物业公司也不能对高空抛物者采取惩罚性措施。所以由此造成的小区居民矛盾往往十分尖锐,但无确实的措施予以调解。

3、   事故赔偿风险难免

取证难是高空抛物的一大难题。据有关资料显示,有90%的高空抛物事件找不到肇事者,很多受伤害者只能是哑巴吃黄连——有苦说不出,只好自己承担治疗的费用。

但在有物业公司管理的社区,每当高空坠物引发伤人或财产损失,往往受损者最先找到物业管理公司,要求寻找肇事者与事故原因,物业管理公司自当全力配合,但由于高空坠物事故发生存在突发性与隐蔽性,往往难寻事主,而物业管理公司则常常无辜牵入官司,深陷其中,难以拔足。

 2006531 ,南山区向南小学四年级学生钟小雨(化名)在放学途中,被好来居大厦坠落的一块玻璃砸中头部,后经抢救无效身亡,年仅10周岁。案件发生后,南山警方展开了长达数月的调查,但最终仍无线索。

在好来居一例中,由于无法找到肇事者,而最终 20071220日上午 ,好来居案在南山区人民法院开庭审理。 2008318日 ,钟小雨父母收到南山区人民法院的判决书,被告物业服务企业承担30%的赔偿责任。这案虽然是典型的业主或住户的个人行为引发的刑事案件,超出了物业服务的责任范围,然而法院的判决,足以令物业管理行业深受震撼。

二、预防高空坠物,物业服务责无旁贷。

物业服务对辖区内的居民生命财产安全具有保护的责任,预防高空坠物是物业服务的日常工作中一项重要内容。

高空坠物包括人为因素与非人为因素,非人为因素是可以在物业管理的日常工作采取的措施予以预防和消除的。

(一)对非人为造成的高空坠物的预防

1、   开展建筑附着物安全隐患排查整治工作。定期对公共场地和公共设施设备、窗户及玻璃、小区户外广告牌和空调主机等户外附着物组织工程技术人员挨家挨户排查,发现存在安全隐患的,要立即整改并登记在册。

2、   台风期间,告知居民住户关好门窗,搬掉阳台边的花盆,防止高空坠物。

3、   对于物业服务公司针对高空坠物所做的工作,进行记录与登记,作为物业服务公司工作证据。

(二)预防人为高空抛物的应对措施

而人为因素,不是管理处没尽到责任,也不是管理处所能预见,并采取措施彻底制止杜绝的。物业公司只有采取预防为主,与居委会、派出所等部门相互配合,从宣传入手,长期经常性宣传,发动群众监督,对于不听劝阻,屡教不改的个别人员,与治安机关联合采集证据,予以处罚,因此防止高空坠物,预防是关键。

据某社区服务中心调查,高空抛物的肇事者主要有三类:缺乏公德的业主或租户;保姆、雇工;不懂事的孩子或是吵架时冲动的夫妻。

如何减少乃至杜绝高空坠物的发生,针对不同情况,物业可以采取相应的措施,业主自身也应提高文明素质,共同建设和谐家园。

1、随意乱抛垃圾的现象,在城郊接合部的一些小区里发生较多。这些小区住户情况复杂,人员素质不一,加上如果垃圾不及时清理,往往引起更多人效仿。

应对措施:为了确定“高空抛物”的黑手,.物业公司可相应地在此区域加强技防措施,如安装探头等进行监测。技防措施可以抓住“真凶”,同时也能起到监督的作用,让附近的居民一起来谴责这种行为。

例如:上海海丽花园以往曾不止一次发生过高空抛物殃及行人的险情,由于险情接连发生,这些不文明行为引来居民不满为此,海丽花园物业管理处想了很多方法,包括加强保安巡逻监管、张贴告示提醒居民互相监督等等,但是由于无法立刻找到肇事者,收效甚微,高空抛物现象屡禁不止,物业管理处和业主委员会经过多次协商,想出了安装探头来监控高空抛物行为的高科技方法,此方案也获得了业委会与全体业主的一致通过,小区内新增了47个探头,其中有24只探头用于监控小区住宅楼的立面,一半负责 50米 以下,另一半负责50米以上。另有一些容易被忽略的边角区域都分别被纳入探头的视线里。自今年年初安装完毕以来,高空抛物现象在该小区就再也没有发生过。

2、老小区的绿化带布局不尽合理,给了一些不太自觉的业主乱扔垃圾的机会。

应对措施:业主选择在隐蔽的地方扔垃圾,其实还是有一定的“廉耻心”的,这种情况之下最主要的就是在情况比较严重的楼房内进行宣传教育,让他们明白这种行为是不对的,而且要告知,伤及无辜的话要负法律责任。

3、装修垃圾重灾区,不少业主装修时图省事,经常从楼上扔下装修垃圾。“最多的是软装修材料,很多人家看到了有人扔,也效仿着将自己家装修的垃圾扔下来。”

应对措施:新建小区的物业管理还处在初级阶段,物业和业主委员会可以在一开始就未雨绸缪,制定相关规范纳入物业管理规定,明确责任,让居民在一开始就知道一旦发生这种行为,就要受到处罚。

4、学校、居委会、街道办共同合作,加强社区宣传

提高业主和住户的道德素质,是预防高空抛物的关键。

1)物业管理处要对业主和住户多做宣传,警示高空抛物的危害,提高业主和住户的素质,主要是公共道德素质。同时,物业管理处在和业主签《业主公约》时,要对高空抛物进行特别强调,要让业主意识到问题的严重性,在小区内形成“高空抛物可耻”的氛围。

2)加强监管和处罚力度。高空掷物不仅污染环境,更重要的是危及他人的人身安全,管理部门发现有高空抛物的住户,应当积极收集证据,“张榜公布”,联合社区治安部门,采取措施对肇事者予以惩罚,从而威慑人为的高空抛物行为。

例如:因先后两次在傍晚从19楼的自家阳台向附近小区抛掷杂物,家住上海市桥苑公寓的 王 先生日前被黄浦警方以扰乱社会秩序的名义,处以10天行政拘留。据记者检索公开报道,此案也是上海迄今为止,对高空抛物行为处以行政拘留的首个案例。

3)培养学生的公德意识。从心理学角度上看,青少年极富冒险心理,孩子从高空丢东西的可能性要比成人大得多。一方面他们还不了解这种事件的后果,另一方面,孩子的天性就喜欢冒险试一试。曾经有两个学生为了印证伽利略的“两个铁球同时落地”的试验,从7楼楼顶把两个体育用的铅球丢到了楼下。据了解,目前已有学校加强了校外行为的警示,其中一条就是强调不准从楼上往下抛东西。

三、高空坠物发生后,物业公司如何处理。

现在物业服务部门面对高空抛物,其监管也身处尴尬。目前的物业管理条例对物业服务区域的行为作出24条规定,但没有列出相应的处罚办法。为此,不少物业部门的负责人都表示,这是他们作为物业服务部门最尴尬的事,他们没有任何处罚权,他们曾想过要制订相关的处罚措施,由于担心有违规之嫌,只好作罢。但面对高空坠物的发生,物业公司肯定不能无所作为。

(一)无事故损失的处理

无事故损失的高空抛物,物业公司也不可忽视,应尽快找到肇事人,指出其肇事行为及其危害,及可能面临的治安处罚,劝告其不要再犯。对有过高空抛物行为的人,应在日常的保安巡视中,加强对其的监督。如无人目击肇事者,则应及时清除坠落物,并由保安在可能出现肇事者的相关楼层住户中进行询问与调查,同时宣传高空抛物的危害及可能面临的治安处罚,显示物业管理对此事的关注。

(二)发生损失的事故处理

如果因高空抛物,而造成了社区内居民财产与人身安全遭受损失的情况,物业公司应及时配合相关部门进行取证,查找肇事者。物业服务公司及时足额购买公共责任保险,可以规避此类相关的风险、减少经济损失。

(三)认真对待居民投诉

在出现居民对高空坠物的投诉时,物业公司接待人员应及时派员到现场处理,记录相关情况,并对事情进行调查走访,按上述(一)、(二)两类情况及时处理,安抚受害人情绪,并予以回访,作好相应的记录备案。

四、香港对于高空抛物处罚的借鉴

香港的警察退役组织针对高空抛物的现象,专门组成了侦查高空抛物特别队,他们购买先进的数码设备,一天到晚对着高楼看哪块掉东西了,然后拍摄下来报警。香港是法制比较严格的,就算高空抛物没有伤到人也要受到刑事处罚。他们的做法值得我们借鉴。香港有一个案例,高空抛物造成伤人,但是被侦查特别队拍摄到而被抓,被判监禁4个月。

总而言之,对于高空坠物这一社会弊病,物业服务部门决不是救世主。如何杜绝这一现象?决不能光靠物业公司,但物业公司在其中所起作用实属关键。在立法整治层面上,物业管理协会应积极参与,争取在高空抛物的立法整治上,出谋划策。而物业公司可以作一个重要的参与者,积极响应政府的号召,将重点放在宣传教育上,结合社区居委会、治安巡防队等单位组成一个社会公德文明教育指导办公室或者一个机构来定期进行系统的开展片区素质教育,提升居民对高空抛物不良行为的认识,以点带面来扩大影响,从而减少高空抛物现象的发生。

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