房价已“变脸” 卖房巧避险-jdb电子游戏平台

房价已“变脸” 卖房巧避险
[ 来源:深圳商报  |     字体大小: | |      点击: 次 ]
一向被视为国内房价风向标的深圳楼市领跌全国,一手房成交均价在最近四周内环比累计下降超过三成,虽然上周(6月21日至27日)深圳一手楼价环比增长,但总体仍处于下降通道。研究机构的最新统计数据表明,重点城市成交量全线下降,部分新盘、二手楼盘均曝出“零成交”。在此压力下,部分重点城市的房价已现整体松动迹象。

  业内人士普遍认为,降价是大势所趋,大规模的楼市降价潮可能在第四季度出现。

卖家在房价下跌的时候该如何调整策略,如何将风险和损失降到最低呢?本报记者采访有关专家,根据不同物业类型,给出了相应的建议。

  给买家一个心动的价格

  【卖家自画像】:李先生在2008年曾经成功抄底,持有4套房子的房价都高于市场价六成。今年年初,李先生想卖出一套房子,但价格一路下跌,自己不断调低放盘价,总赶不上房价下跌速度,狠心降价又不甘心,总认为房价有一天还会涨上来。

  有丰富投资经验的人士提醒,现阶段要卖出房产,一定要率先给出一个令买家心动的价格才有可能成交,且获得一定的利润。因为价格下跌时,市场观望气氛浓厚,不是令人心动的房子很难有人接手。比如,一套市价100万的房子, 90万可能卖不出去,卖家是否舍得85万甚至80万出手?在下跌市场里这套房子完全有可能跌到60万,甚至跌破60万,而60万就是当初的购买价格;所以即使80万卖出也有收益,而一旦贻误时机很有可能不但没利润,连本金都有可能损失。对开发商也是如此,在市场不好的情况下应降价减持,现金为王。在这一轮调控中,像水榭春天,侨城馨苑等新盘就理智地调整了开盘价格,使得楼盘销售情况比预期要好。

  一般市场上的投资者有两种,一种是着眼于长期收益的投资者,称为价值投资者;一种是短线炒家,也叫投机客。对价值投资者而言,短期的波动和下跌不需要太在意,只要没有资金问题,可坚持持有,因为从长远来看,房子的保值增值功能优于其他投资工具,而且从行业周期来看,房价不可能只跌不涨,价格总会在这个房子的价值区间内波动。如果把房价的涨跌放到10年20年的时间背景里看,长期的价值投资者往往获利最多。

  而投机客这个时候则需要非常敏感,一旦感觉到市场风向发生转变,就应该迅速行动,有赚就跑,不要贪多,甚至即使不赚钱也要先跑再说,因为一旦被套,损失就很大。投机客往往同时炒作多套房产,资金非常紧张,在不被看好的市场环境里,投机客不应恋战。

  减持高估值“泡沫盘”

  【卖家自画像】:许小姐是个新手,自称投资有些盲目,手中的房子分别位于市中心、关外和东莞,经过一轮调控,市中心的房子跌幅很小,而关外、东莞的房子跌幅巨大,已经跌破了成本价,哪套该出手,现在举棋不定。

  在价格下跌的市场里,该先抛哪一类的物业呢,至祥置业总经理周玮表示这个时候要先把“泡沫盘”抛掉,而保留“价值盘”。

  所谓泡沫盘,就是一些已经透支后续上涨空间,在较高位置买入的房产,这种盘是高危盘,在这个时候要赶紧抛,因为在市场下跌的时候这类楼盘往往跌得最快,跌的幅度也比较大。

  比如在深圳楼市这一轮降价中,跌得最狠的就是前期价格被抬得太高的龙坂片区、后海片区、二线拓展区的一些楼盘。如果手上有这样的房子,还是尽早放盘为妙。如果是有硬件支持的物业,比如名校、地铁、片区规划改造、稀缺景观资源等,这样的房子即使短期价格下挫,从长期来看也能逐步回升,如果持有的是这样的物业就不必急着出手,可以静观其变。

  理财师冯万州表示,市道好的时候许多投资者没有注意到房产持有的成本,比如空租期、管理费等等;市道不好的时候一定要关注这些费用,最好能盘点下自己手上持有的物业,把一些管理费用高、不太好租的房子先处理,以减轻压力,把一些地段好,租金稳定且不愁租的房子留下。

  莫陷于资金链断裂困境

  【卖家自画像】:程先生每天为自己的房子犯愁,每个月的工资被银行扣个精光,而且还得往里面不停地存钱。妻子经常埋怨他,炒房不但没有赚钱,还把家底贴光了。

  中原地产的专业人士介绍说,现在投资客中有不少人资金实力雄厚,这类客户能抵御短期价格下跌的风险,对他们来说,转售为租是一个比较好的策略。因为现在没有别的更好的投资渠道的情况下,还是可以持有房产的。所以有实力,没有资金压力的投资者除非套现有更高收益的投资回报,否则就不如转售为租,以获取长期收益。

  事实上,在深圳市场上不少写字楼和商业物业的开发商已开始改变策略,转售为租,这也给我们一个启示,长期投资回报还是值得期待的。

  而资金实力比较弱,负债水平高的投资者则应该采取相反的策略,要跑得快,一旦确定了市场的下行趋势就应果断出手,不要犹豫不决,要打闪电战;对投机客而言,“高抛低吸”才是赚钱王道,在明确的趋势面前一定不能因为贪婪而贻误时机。

  同时投机客要正确评估自己的资金状况,不能让自己陷于资金链断裂的困境,一旦资金链断裂会导致严重后果,不但利润会丧失怠尽,还有可能贴上本金。所以投机客在发现市场趋势逆转之后,最明智的选择就是降价出手。

  设定自己的价格底线

  【卖家自画像】:赵小姐自称心理素质不好,股票跌了3个点,就吓得赶紧抛。自己的一个楼盘在买家和中介的软磨硬泡下,以低于市场价三成的价格售出。

  业内人士建议,在下跌的市场里卖房,还要了解买家的心理,因为免不了要跟买家打心理战。在市场降价的时候,买家的普遍心理是买涨不买跌,即使想买,也会借市场下跌跟卖家讨价还价。面对这样的买家,可以设定一个自己最后的底线价格,低于这个价格免谈,给买家一个清晰坚定的态度,以免买家不断挤压自己的价格空间。

  另外,赵小姐要多了解最新的价格资讯,如附近相关楼盘的价格,以帮助自己对出手价格有正确的判断。专业人士表示,在价格上涨的时候卖家返价的情况比较多,但价格下跌的时候,买家毁约的情况比较多,所以这个时候在合同约定方面要特别注意,把相关条款制定得更详细些,比如签订了合同之后,价格又跌了买家可不可以毁约,等等,这些细节都要事先约定好,这样才能把风险降到最低。

 

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