据市住建委相关负责人介绍，此前上一版示范文本已经历多年实践，这次修订的《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》是2010年10月1日起实施的《北京市物业管理办法》的重要配套示范文本。
据了解，征求意见稿中首先对合同主体关系做出调整。在前期物业管理关系中，过去是由开发商委托物业服务企业实施物业管理的模式，而现在则规定购房人作为甲方，委托开发商实施物业管理；开发商作为乙方承担前期物业服务责任，提供前期物业服务。并明确了开发商与业主之间的权利义务制约机制，从而可以避免过去开发商与物业服务企业之间的推诿。
示范文本于9月19日之前通过“首都之窗”和“北京建设网”网站公开向社会各界征集意见和建议，社会各界可通过在留言板留言或发送邮件至[email protected]提出建议。10月1日以后，修订后的《前期物业服务合同》将同《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，同步上传至“北京房地产交易管理网”网上签约系统一并签订。
【亮点解读】
■ 有事儿没人管 赶紧翻合同
业主有事儿找物业，却发现接线员总在换人或者推诿，问题不能马上解决。以后业主再遇到这种事，可以直接翻开新版《北京市物业服务合同》，因为物业公司项目负责人姓名和联系电话都会写在合同中。
按照新的《北京市物业服务合同》，物业企业必须设立项目负责人，并且在合同中明示其个人姓名及电话。而旧版合同中并没有这个要求，导致小区出现情况后，业主寻求帮助和解决问题相对比较困难。
市住建委相关负责人表示，设立项目负责人之后，权责明晰，业主也有了针对性，项目负责人将作为小区物业的代表，理应统筹好整个小片区的管理工作。
■ 开发商提高物业费 业主可不交
从下月起，购房人将从开发商手中领取“业主一卡通”，用于物业缴费和公共决策的权限。范本中规定，开发商将与业主约定预存不超过12个月的物业费。为了保证双方利益，合同约定，开发商如违反约定擅自提高物业服务费的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳。
但如果开发商擅自提高物业服务标准，同时提高物业费，从业主一卡通上多划钱，业主应该怎么办呢？市住建委相关负责人表示，业主一卡通中的费用标准将严格按照合同约定的金额执行，开发商没有权利从一卡通中多划钱。
根据上周市住建委发布的物业管理办法实施细则，针对前期物业交接还明确规定，在4种交接查验不顺利的情况下，开发商或物业公司只要提供证明，金融机构也可以划转已经产生的物业费。
■ 物业费定价 第三方帮忙
前期物业虽由开发商承担，但也存在业主“埋单”的可能。
合同中约定，在全体业主与开发商完成物业共用部分交接前，不得向业主收取物业服务费。但发生筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议；首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式；首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验和物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接4种情况之一的，业主就应当缴纳物业服务费。
据市住建委相关负责人解释，对于前期物业费的标准，此次规定，必须根据随机抽取第三方中立的物业服务评估监理机构，由其出具的物业费评估报告来确定物业费标准。之后开发企业可以自己组织实施前期物业服务，或聘请物业服务企业，待前期物业交接查验顺利进行后，业主可续聘前期物业，也可再选聘新的物业公司。