多元化调处解开物业纠纷“死结”
黄浦区法院首推物业服务合同纠纷诉讼情况报告
一段时间以来，石先生与周先生都显得有些失魂落魄，前者是因为新居出现墙面裂缝、水管爆裂等症状，后者是摩托车在小区内失窃，为此他们都以拒缴物业费的方式向物业公司提出抗议，然而此举也为他们招来了官司。 “祸不单行”的他们最终败诉，心里颇不痛快。
物业纠纷与老百姓的日常生活有着千丝万缕的联系，如何保障民生，促进社会和谐，一直是黄浦区法院近年来努力思考的命题。日前，黄浦区法院在全市法院系统内率先推出物业服务合同纠纷诉讼情况报告，旨在进一步规范物业服务行为，提升物业服务水平，为构建和谐社区、和谐社会提供良好的法治环境。
近年来，黄浦区法院在审理物业纠纷案件中，不断总结审判经验，探索妥善化解物业服务合同纠纷的新方法。正是在法院多元化调处物业纠纷的机制运作下，从2007年至今年上半年，实现了高达八成以上的庭外和解撤诉率，圆满地化解了众多业主与物业公司之间的纠纷，正可谓是解开了物业纠纷中的 “死结”。
物业纠纷案件频频发生
群体性业主欠费纠纷占主导
石先生的郁闷由来已久。三年前，他在黄浦区购买了一套新房，然而入住后不久，便发现房屋存在厅过道裂缝、冲淋房水管爆裂等严重质量问题，为此他要求开发商予以解决。之后，业主石先生拒缴物业费两年多。今年5月，物业公司为此诉诸法院，要求法院判令石先生一家支付拖欠的物业费及相应的滞纳金。
在庭审过程中，石先生拿出一份小区开发商提供的情况说明，该说明中注明，石先生的房屋存在质量问题尚未修复完好，石先生可以暂停支付物业费。石先生当庭表示，该房屋的质量问题至今没有解决，而且物业公司提供的物业服务也不能够令人满意，因此其有权拒绝支付物业费。
法院审理后认为，房屋存在质量问题是业主与开发商之间的纠纷，在此纠纷中物业公司并无不当之处。开发商出具的承诺书为物业公司设定了义务，但却并未得到物业公司的同意，因此业主不能以此对抗物业公司。同时，物业公司在业主房屋出现问题后每次保修均派人查看，法院认为物业公司已经尽到了物业合同义务，遂判决石先生败诉。
与石先生同样失意的还有家住黄浦区某小区的周先生。周先生曾在小区车库里丢失了一辆轻便摩托车，他认为物业公司管理存有漏洞，因此拒付一年的物业费4000余元，被物业公司告上法庭，遭索赔拖欠的物业费及以每日0.3％计算的滞纳金共计1.2万余元。近日，黄浦区法院判处他支付物业管理费，但不必支付滞纳金。
其实在法院受理的物业纠纷中，败诉的远不止石先生与周先生两位业主。据法院的物业服务合同纠纷诉讼情况报告显示，在法院近三年来判决结案的236件物业纠纷案中， 210件以物业公司胜诉而告终。而从法院近十年的收案情况看，物业纠纷案件数量逐年上升，其中更是以群体性业主欠费纠纷占主体地位，以2009年为例，群体性业主欠费纠纷占物业纠纷案件总数的70%以上。
欠费纠纷为何多发？据法院分析，物业管理常 “建管不分”，前期，物业公司多从属于开发商，部分业主把与开发商的矛盾转嫁给物业公司，在矛盾无法解决的情况下拒付管理费。而一些小区没有成立业主委员会，导致物业公司因缺乏监管而 “多收费少服务”，引发业主不满。此外，业主对物业费的认识也存在误区，部分业主认为即使签订 《物业服务合同》，也可以因物业服务管理不到位、房屋有质量问题等理由拒绝履行合同。
对于如此频发的物业纠纷，法院 “一刀切”地以判决方式处理无疑会挤占大量的司法资源，再者也未必能真正实现案结事了。那又有何妙招能够在审判之外解开物业纠纷中的“死结”呢？
业主因欠费遭物业起诉
纳入调解程序实现案结事了
对法院而言，在发生物业纠纷后，诉讼不是解决问题的最佳途径，物业公司单纯用诉讼方式解决欠费问题反而易激化与业主的矛盾。而实现法律效果和社会效果的有机统一才是当前民事审判工作的重要目标，司法裁决得到百姓的广泛认同和自觉履行才是案结事了的应有之义。法官在审理物业服务合同纠纷案件中也深刻感受到，不化解当事人之间的对抗情绪，不帮助他们找出解决问题的有效方法，案结事了只能是一句空谈。
因此，黄浦区法院开拓思路，创新工作机制，探索起妥善化解物业服务合同纠纷的新方法，并且针对物业纠纷牵涉面广、容易引发群体性诉讼的特点，借助多方力量，加强调解工作，努力构建物业纠纷多元化调处机制。
近期发生的于女士与物业公司的欠费纠纷案，便是在法院的调处机制下得到妥善的解决。当时，于女士以房屋水箱未得到及时修复、小区安保不利窃案频发和物业服务满意度极低为由，拒绝向物业公司缴纳物业费用，后被物业公司告上法庭。在法庭上，双方言辞激烈，互不相让。最后，经法官细致而又耐心地讲解，双方均认识到各自观点的偏颇。鉴于物业服务过程中确系存在瑕疵的实际情况，于女士愿意在得到部分减免的情况下支付物业费，对此，物业公司也欣然接受，并表示将在日后的工作中对不足之处予以改进。一场原本的“干戈”化为 “祥和”，矛盾得到圆满化解，业主与物业公司也恢复了昔日的鱼水情。
对于这类层出不穷的物业纠纷，法院正积极探索借助社区力量化解物业纠纷，化被动为主动，逐步将物业纠纷纳入巡回审判范围。法院加强与居委会、街道、房管部门的合作，主动到案件现场，上门调解，就地办案，邀请上述组织和对纠纷情况比较熟悉的居民多方共同参与调解，帮助做好当事人的思想工作，了解案发原因，第一时间从源头化解矛盾。与此同时，法院也积极推进物业纠纷诉前调解、速裁与专业化审判相协调的纠纷解决机制，特别是完善物业纠纷诉前调解程序，加强诉前调解程序的告知工作，通过诉调对接中心的有效运作完善调解与诉讼的衔接，以案件分流提高物业纠纷审判效率。
据了解，黄浦区法院自2008年起将140件业主欠费纠纷纳入诉前调解程序， 104件案件一次调解成功并当场履行完毕。 2009年，法院进一步扩大物业纠纷诉前调解的范围，共有559件物业纠纷进入诉前调解程序，调解撤诉案件达503件，调撤率达到89.98%。今年上半年，法院将受理的全部353件物业纠纷案件纳入诉前调解，调解撤诉案件达333件，调撤率高达94.33%。
加大释法与化解力度
加强宣传营造良好法治环境
“由于物业公司服务不到位，我便以拒付物业费作为对抗手段，直到成为被告输了官司，我才知道原来这种做法是违法的。”其实，在不少业主与业主委员会看来，对抗物业公司的唯一手段便是拒缴物业费，然而事实上这种做法并不妥当。因此，法院的释法宣传工作则显得尤为必要。
面对业主与业主委员会存在的较为普遍的误解，黄浦区法院加强了对业主委员会成员进行 《物权法》等相关法律法规及规章的宣传，使其不断提高自己的业务能力，依法行使职权。业委会在履行职责的过程中，对于不明确的职责内容和范围，应当主动向房地产主管部门或街道办事处等行政主管部门予以咨询；业委会应当加强对物业服务企业的监督和管理，在签订物业服务合同时要加强保护业主的利益，细化物业服务的质量标准以及违约责任，对车辆管理、停车费使用、保安职责等目前广受争议的条款实行 “特事特约”，以免日后引起不必要的纠纷。
同时，法院也加强与物业公司的沟通力度，做好息诉工作。在批量审理的业主欠费案件中，针对多数业主对物业公司服务质量不满意却无法举证的情况，法院一方面通过居委会等基层组织了解实情、提出整改意见，另一方面也加强了对物业公司的化解力度和释明工作，一些物业公司听取意见后主动减免了部分物业费，或者与业主达成和解后主动撤回了起诉，有效地避免群体性矛盾的激化。
此外，法院还加大了对业主依法使用物业、遵守业主公约、履行缴费义务的宣传教育力度。通过立案前、审理中、宣判时、判决后的释法工作，切实提高业主的法治意识，使其进一步提升自治意识，明确物业服务企业在保养、维修、保安、清洁等方面的义务和职责，避免拒不缴费的不当抗辩行为，对物业服务企业的不当行为和其他业主的不当行为，要通过合法途径维护好自身的合法权益。
庭长访谈
发挥司法能动 推进调解机制
随着市场经济的建立，城市住房改革不断发展，我国房地产业已进入市场化和商品化阶段，物业服务作为一种现代房地产管理办法，随之从国外和香港地区借鉴引入国内。面对近年来日趋增多的物业服务合同纠纷，黄浦区法院负责审理房产类案件的民四庭蒋宏庭长在接受笔者采访时坦言，该类纠纷增多的原因，既有物业服务公司服务不专业、不到位的问题，也有业主认识上存在误区产生的问题。
“如何妥善化解业主和物业服务公司之间的矛盾，关系到房地产服务行业能否健康有序地发展，更与人们对高品质和谐生活的追求息息相关。”蒋宏庭长表示，在当前社会环境下，法院应当要与时俱进，充分发挥司法职能作用，关注民生，能动司法，服务社会经济发展大局。
针对当前越来越多的物业服务合同纠纷，为进一步规范物业服务行为，提升物业服务水平，为构建和谐社区、和谐社会提供良好的法治环境，黄浦区法院对2007年至2010年1-6月的物业服务合同案件进行了调研，并在此基础上率先推出了物业服务合同纠纷诉讼情况报告，并向相关管理部门和物业公司发布，以促进物业服务行业的规范发展。这也是黄浦法院推进 “化解社会矛盾、创新社会管理、公正廉洁执法”三项重点工作的一项具体举措。
“今年下半年，我们将继续推进房产案件诉前调解机制，以多元化调处解开物业纠纷‘死结’。”蒋宏庭长告诉笔者，为配合法院诉调对接中心的建设，在总结建设工程合同纠纷诉前调解与物业服务合同纠纷委托人民调解工作经验的基础上，民四庭也已稳步推进其它类型房产案件的诉前调解工作。
“2009年下半年，我们尝试将动迁款分割纠纷、房屋租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷案件纳入诉前调解程序；今年上半年，我们继续推进所有类型房产案件纳入诉前调解范围工作，特别对于建设工程设施合同、租赁合同等需要鉴定、审计、评估的案件，将司法鉴定等程序移至诉前进行，大大提高了房产类案件的办案效率；同时，注意提高法官主导下人民调解员对调解工作的实际参与度。”