近日，东莞市物业管理协会正式发布了《东莞市物业管理行业生存状况调查报告》（以下简称《报告》），《报告》解析了目前东莞物业管理服务行业发展堪忧的一些问题，如不少物管企业处于亏损状态，行业人才流失严重等，受到业内的关注。
问题一：经济效益处于整体亏损状态
调研报告数据显示，东莞市物业管理行业整体处于亏损状态，多数企业生存困难，且大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差，缺乏可持续长远发展的经济基础。统计数字反映，137家填报企业现有资产总值74272.99万元，平均资产总值542.14万元；137家填报企业2008年经营总收入达52170.5万元，平均经营收入367.02万元；137家填报企业完成营业税金及附加1015.4万元，平均完成营业税金及附加52.27万元；137家填报企业上缴企业所得税金437.57万元，平均上缴企业所得税金36.25万元；平均利润额-8.32万元。
问题二：收费标准灵活性不足
《报告》称，我市有关部门对物业服务收费有相应的指导价，对我市居住物业的平均物业管理收费标准，无电梯的商品房为1.36元/平方米，有电梯的商品房为1.87元/平方米，独立式别墅为2.36元/平方米；对办公用房的收费为2.65元/平方米，对商业用房的收费为3.16元/平方米。管理费大部分项目包括了公共水电费用。由以上数据看出，居住物业的服务费标准和收费率明显低于办公物业和商业物业。而在目前的物业管理项目中，居住物业仍占市场的主流。
另外，《劳动合同法》实施和社会最低工资标准提高后，企业的用工成本明显增加，使企业的负担明显加重。许多物业管理企业反映，这种指导价限制过严，价格上限过低，灵活性不足。由于现行指导价为2004年制定，与目前物业服务成本大幅提高的现状相比，相对滞后，占总服务成本比重较高的人力资源成本的大幅提升对企业造成严重冲击，导致企业运营成本过高但收费不能相应提高，影响了企业的经济效益和发展。
问题三：从业人员操作工人比例偏高、教育水平偏低、技术力量薄弱
《报告》显示，由于物业管理行业目前仍属于劳动密集型行业，其从业人员中，从事管理岗位的人员只占10.7%，从事操作岗位即企业一线操作人员占89.3%。操作岗位人员尤其是秩序维护员所占的比例过大，加大了行业用工成本，降低了工作效益。劳动密集型的特点也造成了教育水平偏低的现象。在被调查企业的全部从业人员中，中专（高中）及以下的学历占大部分，约有89.25%，大专及以上学历只占了10.75%。
物业管理行业管理人员中有81.68%没有中级以上职称，操作人员中96.19%没有中级以上技工证书，技术力量的薄弱是显而易见的。这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。
物业管理行业从业人员教育水平低、技术力量薄弱，是行业自身的一个客观状况，也是造成行业效益差、管理水平难以提高的一个重要原因。
■协会声音
调整管理费 需和业主达成共识
对本次调研报告涉及的问题，东莞市目前物业服务行业的现状，记者采访了东莞市物业管理协会会长陈雄进，陈雄进告诉记者，东莞物业服务企业目前基本上处于经营比较困难甚至是亏损的状态，盈利的不多。不过要解决这个困境，如果涉及调整管理费，需要和业主达成共识。
陈雄进告诉记者，目前一些管理费收费过低的项目已经进行了一些调整，但整体调整并不大。物管费的调整，需要和业主达成共识，认可提供的服务与价格相匹配，在服务保持水平的前提下，可以允许企业将物管费适当地上调。陈雄进表示，如果企业入不敷出，企业为了经济效益和生存状况，会通过其他途径维持企业生存，这些途径包括降低服务标准，或者通过其他方法弥补收益，如提高停车费等。这实际上对双方都是一种伤害。企业与业主都应该理解的是，小区维持好的服务，对社会安定稳定也是有力的支撑。
陈雄进对记者表示，目前东莞实行的指导价是2004年制定的。从2004年到现在，东莞最低工资标准上调了60％左右，随着物价的上涨、人工的上涨，现在行业面临的生存压力很大。
至于物业服务企业是否一定要建管分离。陈雄进认为，建管分离是有行业需求的，可以说是一个发展趋势，但从目前而言，时机并不是很成熟。这主要是目前不少品牌发展商为了促进销售，会更好地维护物业服务。而大的品牌发展商都有自己的物业服务企业，分离并不是一件很容易的事。而对于中小楼盘，或者是无后续开发楼盘的发展商而言，建管分离无疑更有利一些，推进建管分离也更容易。
■业界声音
物业服务企业 除了节流还要开源
近年来，东莞市物业服务行业发展迅速。而伴随着行业的发展，与物业服务企业发生关系的人群也越来越多，这个行业的受关注程度也在逐渐攀升。有行内人士认为，物业服务企业服务的范围覆盖面越来越广，且人们与物业服务之间的关系每天都在发生，物业服务甚至可以看做是城市运营的一个重要组成部分，也是维系和谐社会的一个重要基础。
然而，在物业服务行业重要性越来越突显的时候，这个行业的发展却受到了一些客观因素的限制。如何解决《报告》提到的这些问题，日前记者采访了光大物业常务副总经理史延平等业内人士。
观点一：端正心态，节流开源
物业服务企业的经济效益问题是近年来被提及越来越多的问题。这里面固然有客观因素，也有些主观因素。在面临物业服务费收费不高，企业需要生存的时候，不少物业服务企业，尤其是独立运作的物业服务企业选择的是降低服务标准，这便很容易造成与业主之间的矛盾。
物业服务企业首先要端正心态，要明白物业服务行业是个带社会服务性质的行业，肯定只能是薄利，无法赚取太丰厚的利润。其次，在寻求经济效益时，除了节流之外，还要更多考虑开源，包括为业主提供合理的收费服务等。
观点二：应根据不同楼盘，有不同的收费与要求
先不评论东莞物业服务费的收费高低问题。从目前的社会情况来看，普通物业与高端物业的收费价差区别不大，物业服务的价值体现也就不明显。而业主质素的提高，一些高端物业的业主要求越来越高。从经营的角度考虑，物业服务费提不上去，就只能按价值提供服务，而提供的相应服务业主又不满意。
从这个角度来考虑，管理部门是否可以考虑根据不同楼盘的情况，有更多的灵活的价值指导？而且伴随着社会的发展，对指导价也应该作出及时的相应调整，让定价更符合现实情况，更符合社会情况，让各方面达成共识。
观点三：做好人才维护才能可持续发展
物业服务行业是劳动密集型行业，门槛低，人员教育素质和技术质素相对较低，这是不争的事实。但要正视的是，这个行业的特点也决定了不需要太多学历高的人员。而技术质素低，并不意味着精神质素就可以低，精神质素，服务态度，是可以通过相应的培训达到的。
不过，物业公司盈利水平相对停滞不前，这种局面直接影响到人员就业的稳定性。员工薪酬调整幅度与速度都无法与人力成本、价格成本的上涨成比例，使行业的管理人才流失严重，这也是行业不能不考虑的问题。从企业和行业的可持续发展而言，都需要做好人才的维护。
探因：建管不分埋下纠纷隐患
“开发建设单位下属企业和非开发建设单位下属企业比例约各占一半，非开发建设单位下属企业所占比例略高于开发建设单位下属企业。”日前，东莞市物业管理协会发布了一份调研报告。调研结果表明，长久以来东莞楼盘建管不分的局面，在近年来已经有了很大程度的改变。
建管不分是历史问题
建管不分，是不少楼盘都曾经经历的阶段。
楼盘就像开发商自己的孩子，不少开发商宁愿亏些钱，也不愿意将楼盘交给其他的物业管理公司进行管理。
这种建管不分的“父子关系”体制，使在房屋验收和接管过程中，物业公司不敢为业主主张权利，为日后的纠纷埋下了隐患。不少开发商在售房期间进行欺骗性宣传、盲目承诺，结果业主入住后发现原来的承诺没有兑现，在找不到开发商的情况下，业主只能把矛头对准物业公司。
一位不愿意透露姓名的行内人士告诉记者，建管不分本身便是“不公平”游戏，房地产商用自己的下属企业来充当物业管理公司，使这类企业很容易带有开发商的企业色彩，而忽视了自己企业是服务性企业的本质，以管理者的姿态对待业主。在业主反映开发商遗留问题时，也无法站在一个公正的角度积极督促开发商解决问题，因而很容易引起纠纷。
民营服务企业发展迅速推动建管分离
调研报告显示，1998年以前，是我市物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢，成立企业少，总共只成立了18家企业；而在1998年到2008年的10年间，我市物业管理行业发展迅猛，企业成立数量大量增长，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生，共成立了119家，占目前企业总数的86.86%。其中，尤其以2002年至2006年，与房地产行业发展状况相适应，公司数量上增长迅速；2007年后，由数量增长开始转向规模增长。
“从东莞市楼盘的物业服务情况来看，大部分品牌企业的大型楼盘，还是由开发企业下属的物管公司做物业服务的多。”资深从业人士告诉记者，招投标机制的建立，还需要很长的路。
问计：解决物管纠纷需三方达成共识
不少从业人士认为建管不分是较多物业纠纷存在的症结所在，认为应早日规范市场，但要真正减少物业纠纷，更多的还是需要物业服务企业加强物业服务意识，同时业主理性维权，双方在磨合中逐渐达成共识。
建管分离不能解决所有问题
“这是现阶段的物业服务行业中较多出现的问题。”一位资深从业人士告诉记者，从现阶段而言，品牌发展商不愿意将物业服务独立出去，考虑到的主要是品牌效应。发展商会给物业服务企业一定的补贴。
而对于独立运作的物业服务企业而言，首先有些问题本来就不是物业服务企业可以解决，另一方面，由于独立运作的企业需要首先考虑生存问题，所以不得不考虑经济效益，以使企业经营不出现亏损。这就不可避免会出现一些降低服务标准，缩减人员的状况，一些物业纠纷也就相应产生。
业主维权应理性合法
无疑，解决物业服务纠纷不能把希望一味放在建管分离上。行内人士表示，解决物业纠纷，推动行业健康发展，需要发展商、物业服务企业、业主都能有正确的意识，并达成共识。
不管是发展商下属的物业服务企业，还是独立运作的物业服务企业，都应理解到物业服务是个带社会服务性的行业，要不断提高服务意识。另一方面，业主也应增强自治自律意识，规范和完善业主委员会的运作程序，理性合法地进行维权。
东莞市住宅物业服务收费政府指导价
（单位：元/平方米·月）
住宅物业多层、高层住宅 别墅
管理服务等级 （独立别墅区除外）
有电梯 无电梯
一级 2.4 1.8 2.8
二级 1.8 1.2 2.0
三级 1.4 0.9 1.5
四级 1.1 0.5 1.2
此表为住宅物业服务收费最高价格，下浮不限
■业主声音
【郑先生】要提供与收费相应的好服务
费用高点没关系，但要提供相应好的服务。我现在的一套物业是别墅，大部分时间没怎么去住。偶尔去看看，就觉得企业的物业服务做得实在不怎么样，主要是小区的维护不怎么到位，整个别墅区杂草蔓生，就更加不想去住了。现在每个月的物管费是照交的，如果小区物管觉得费用低了人工维护做不到位，完全可以把费用提高一些，把物业服务真正做好，物业服务做到位了，也会更吸引我们入住。
【陈女士】不觉得现在管理费低
现在的物业管理费低吗？并不觉得。我家100平方米多一点的房子，每个月交物管费差不多近200元，小区业主至少有100户吧，每个月小区的物管收费也不算少了。物业公司总是以人工说事，那请了人就应该把事情做好吧，但平时我们能感受到的物业服务除了保安和打扫之外就没别的了。物管公司还是先好好练练内功再来提调整管理费的事吧。
【肖先生】物业服务企业同业主要互相理解
确实物业服务企业和业主双方要先放下对立情绪，现在看到比较多的要不就是业主指责物管公司，要不就是物管公司指责业主。如果双方能放下对立情绪，可能整体会更和谐一些。至于物管费，现在的物管费和广州差不多，而广州的人工和生活成本都比东莞高，其他城市的物管公司也能生存。对于目前的现状，还是多找找其他方面的原因吧。