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南湖宝安花园业主"自营" 管理小区公共服务设施

业主“夺”了物业的权,收回小区网球场、乒乓球室等公共服务设施的经营权,自行管理,自负盈亏。昨日,记者了解到,在我市南湖宝安花园小区上演的这场“夺权”大戏,在我市尚属首例。

宝安花园,建于1998年,1300多户居民。2004年,该小区网球场设施老化,物业维修不力,引起业主不满。

2005年5月,有业主提议,“剥夺”物业公司网球场的经营权,由业主自行管理经营。这项提议获得小区业委会的支持。不久,小区网球协会成立,吸纳业主为会员,收取会费,协会的账目向业主公开,接受业委会和业主监督。此后,自营之风刮遍小区,乒乓球室、棋牌室、舞厅,先后走上自营之路。

2009年,小区网球协会将“赚”来的6万元会费,投入球场大规模整修,使球场面貌焕然一新。

面对业主自营带来的变化,该小区业委会主任马豹子高兴之余也有担忧,自营项目账务如何接受业委会监督?所获收益如何惠及全体业主?自营场所发生人身意外事故,由谁来赔?这些都是必须考虑的现实问题。

3月12日,下午3点,小区网球场爆满。场边,业委会主任马豹子很纠结:业主自营球场6年,收益增多,但对他们财务收支的监督并没形成机制。事实上,已有业主公开质疑,小区自营项目财务收支缺乏透明度。此事曾引发矛盾。

2005年5月,因不满物业管理,该小区部分业主尝试新的管理模式,由热心业主当义工,接管网球场、乒乓球室等公共场所管理权,成立协会自己收费,实现“以场养场”。2007年10月1日,《物权法》施行,第八十一条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施。该小区公共棋牌室、舞厅也相继走上自营之路。

据了解,业主收回小区多个公共服务设施经营权,这在武汉尚属首例。

【不满】

宝安花园的网球场,约300平方米,两块球场。1999年,网球场开业,一直由物业公司负责管理。业主徐汉斌说,小区网球爱好者有40多人。当时,球场的进场费:30元/小时。

物业公司的服务,不能让业主满意。“球场运行5年,设施老化,铁丝拦网破损,生锈,照明灯也是个‘眨巴子’,时亮时不亮。”徐汉斌,56岁,小区现任网球协会负责人之一。他回忆,从2004年开始,业主们多次向物业公司反映,要求维修球场。

然而,物业公司只给铁丝网刷了防锈漆,声称花了1万元。有业主怀疑,物业公司并没有将网球场的收益,全部用于球场维护。

“我们为什么不自己接管起来?”当时,有业主提议,成立“自管小组”,从物业手中接管网球场经营管理权,由业主自主经营,“以场养场”。

在马豹子看来,小区文娱活动氛围浓厚,业主大多为知识分子,守法维权意识强。10多年,小区业主们已先后炒掉2任物业公司。

2005年,《物权法》并未颁布。

业主的这个提议,很新,但得到认可。至少,业主们认一个理,“我们的地盘,我们作主。”

 

2005年5月,小区40多名业主代表中20多人,联名向当时的物业公司索要网球场和游泳池的经营管理权,“球场是业主的共同财产,理应由业主说了算。”

眼见业主代表强硬,物业公司只得弃权。对于业主的“自营”要求,当时的业委会表态支持,“你们要成立网球协会,搞几个人负责,那你们就接过去。”业委会要求,“我们不花钱,不投资,你们自己经营,自己管理。”

小区网球协会立即成立,并推选3人为协会负责人。一人管账,一人为会长,另一人具体管事。“当时,自营,让业主有了真正当主人的感觉,积极性高涨,打网球的人越来越多,他们就像爱护自己家一样爱护球场设施。”徐回忆,网球场降低收费标准:业主办家庭年卡500元/年。2008年,会员达48人,球场收益也越来越多,有了钱,2008年,网球协会动用6万元收益进行大规模整修,“重装6个强光灯,地面重刷树脂漆,更换4个推水器……”目前,网球场账户还有2万多元盈余。

“像这样用了12年的网球场,目前的场地算是很不错了。”马豹子认为这得益于“自营”。

【跟风】

网球场“自营”成功,刺激了小区的乒乓球爱好者。

“当时的乒乓球室,地板破损,灯光黑暗,桌子只有3台,连空调也没有。”

业主陈教授说,就是这样的环境,业主一年仍需缴纳300元。2006年,有业主率先反对乒乓球室外包,提出自营。

“我们和业委会展开了谈判。”2006年7月,79岁的业主、退休老教授林承禹说,他们请求业委会支持,“先贷款7000元改造乒乓球室,自营后有了收入再还。”

“贷款”获批后,林承禹等5人组成“自管小组”,制定了管理条例和收费标准,“小区业主,年卡150元/年;家庭年卡:200元/年;老年卡:100元/年,临时打球者:5元/小时。”不出2年,乒乓球协会不但还清了欠债,还积攒了1万多元。

2008年5月,乒乓球“自管小组”公开招投标,对乒乓球室进行标准化改造。“我们更换了灯管,将四周墙壁安装了隔音木板墙裙,更换了地板,并添置了3台空调。”乒乓球室的样貌焕然一新。

65岁的独居老人曹老师说,球室环境变好,老人们在这里以球会友,其乐融融。

2007年10月1日,《物权法》施行。2010年9月之后,该小区的公共棋牌室、舞厅,也相继依法走上了“自营”之路。马豹子还称,今后,小区将考虑借资修建篮球场,然后通过“自营”方式回收资金。

目前,该小区物业公司仅负责安全、保洁,及停车费、水电费收取等工作,基本脱离了对小区公共服务设施的经营管理。

【质疑】

在乒乓球室的墙壁上,有一张球友交费公示栏,登记了所有球友的缴费信息,谁交了多少钱,有效期多长?都在公示栏可查。

 

昨日,记者在现场看到,“2010年下半年球室财务收支报表”显示:上半年结存50.8元,下半年办卡57人次,收入共计6932.8元;购电、购买空气开关、挡球屏风等,支出共计5887.6元。”

林承禹说,乒乓球室的财务透明,每一笔收入和支出,都有发票。就连开启无人看守投币箱,都需3人签字。

尽管这样,安装木板墙裙的1.2万元花销,还是受到了业主公开质疑,“花钱太多。”林承禹对此感到委屈,为节省资金,他说他曾冒着40度的高温,跑遍小东门建材市场,挑选最便宜的木板,还往球室垫了不少钱。

“我们都是义工,不拿一分钱。”今年,林承禹即将卸任。他展示了5年来所有的票据,称“这里没有一分钱的车票报销。”

2010年,收入最多的网球场,也曾因财务不公开,受到业主质疑。从前年开始,网球场将近6年所有账务进行了公开。

【探索】

“成立乒乓球协会,搞自主管理和经营,并没有就此召开业主大会,征得全体业主同意。”林承禹认为,“自管小组”的成立,在现在看来并不符合法律程序。

为了规避责任,乒乓球室曾发表公开声明:“在本球室打球的老年朋友,建议打球前评估自身健康,以选择适量的健身方法,以免发生意外,本球室属自愿无邀约健身场所,发生任何意外,球室不负责任,慎重告之。”

马豹子坦承,这些“自营”协会,都是业主自发自管,业委会对他们的监管并不充分。尽管这种体制发挥了业主管理家园的积极性,但不可忽视一些问题。一是财务管理,业委会并没有形成有效监管机制,“我们只是基于对协会负责人的一种人格信任。”二是安全责任。“万一球场上出了安全事故,谁来担责?”业委会不是经营实体,担不了责。鉴于这个担心,小区游泳池一直由业委会委托一家公司经营。三是所获收益如何分配。“如果仅仅用于自营项目,不能惠及全体业主,可能让其他业主产生意见。”如何能让自营项目的盈余惠及全体业主?这是必须考虑的一个现实问题。

今后,宝安花园小区公共场所,选择坚持“自营”,还是回归物业管理?马豹子表示,这需要在实践中摸索。不过,他认为,小区公共场所的经营管理,在物业管理越来越规范的前提下最终要回归物业管理。

武汉市房产局物业处认为,武汉市提倡小区物业管理走专业化道路,一旦自营项目出了安全事故,谁也担不起这个责任。

 
159    2011-03-14 09:25:04   
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