| “现在白天随时能看到保洁员，晚上还有专人巡逻，大家觉得小区环境好了，安全感强了。”场中路2401弄小区居民陈卫珍目睹了小区一年来的变化，每次路过物业办公室时，总爱串串门，说一声感谢。
10平方米不到的物业办公室，两面锦旗格外醒目，其中一面写着“为民服务任劳任怨”。落款是“场中路2401弄小区居民陈力新、陈宝杰”。 “居民给物业送锦旗，这在一年前，是难以想象的。”上海北安物业管理有限公司董事长刘学金很是感慨。场中路2401弄小区属于闸北区127家直管公房小区之一，长期以来，由于物业管理收费偏低，物业管理水平无法提升，反过来又导致居民拒付物业费……这样的恶性循环，使旧小区的物业管理走入困局。 去年8月1日起，闸北区在70个直管公房小区开展“达标补贴”试点，由政府对服务水平达到规定标准的物业公司予以一定的经济补贴，用以帮助“收支倒挂”的物业公司提升管理水平。场中路2401弄小区作为试点进行了探索。 政府的补贴，让旧小区物业管理“困局”有了多少改观？ 没钱，形成恶性循环 夏忠德是场中路2401弄小区的物业经理。不善言辞的他说起今年的两个数据，却显得很兴奋，“上半年，居民满意度比以往提高了近20个百分点，达到93%；物业管理费收缴率达到100%。” 之前，夏忠德最愁的是钱。“居民反映小区环境差、保安人手不够，但增加人员费用难以承受。”夏忠德告诉记者，旧公房的物业费定价还是十几年前的标准，一室户每月的物业费是4.5元、二室户为6元，保洁保绿每月各3元，每户家庭一年缴纳的费用还抵不上新小区一户家庭一个月缴纳的费用。与此同时，用人成本不断上升，“以前聘用一名员工，月工资360元，现在起码要1400元。2401弄小区一年估计得补贴近5万元。”为了减少亏损，就只能过“紧日子”，一人当多人用。然而时间长了，员工没了积极性，甚至还出现了保洁员兼职捡废品的情况，老百姓颇有怨言。 这一切，小区居委会支部书记薛安梅看在眼里，急在心里。“居民向我们反映，小区晚上没有保安巡逻，感觉不安全。我们与物业沟通，他们只能摊摊手，表示请不起人。” 环境好不了，治安保不了，居民最直接的反应就是拖欠、拒交物业管理费，“据不完全统计，这个小区有100多户家庭已经好几年没交物业费了。”夏忠德坦言，如同一个恶性循环，物业公司越亏越多、居民满意度越来越低。 更令薛安梅着急的是，一些小区实事如绿化整治、车棚修理等，也因此而搁置。业委会主任夏全兴说得坦率：“既然物业捣浆糊，那么大家都捣浆糊。” 补贴，破解收支倒挂 困局怎么破？ 靠提高物业费？薛安梅坦言：“在旧公房小区，能维持一定的收缴率已经不容易了，要提高收费标准，可行度不高。” 靠物业公司自觉？刘学金无奈：“多做多亏，少做少亏，不做不亏。” 靠街道扶持督促？彭浦新村街道副书记郝俊杰判断：“物业公司毕竟是企业，光街道一头热，形成不了合力，难以解决实质问题。” 一方面是居民日益增长的服务需求，另一方面是旧公房小区服务成本的提高，破局的关键在哪里？闸北区政协为此进行了专题调研，在倾听物业公司、房地部门及社区群众的各方意见后，区政协建议采取物业服务达标后政府给予补贴的方式。一番严谨论证，闸北区出台了物业服务“达标补贴”的具体实施办法，并在北方集团、不夜城集团委托管理的直管公房和售后公房中试点实施。 227街坊场中路2401弄、2471弄小区成为首批试点之一。根据房管部门对每个小区进行测算，平均补贴额为0.22元/月每平方米。“场中路2401弄小区有4.9万平方米，这意味着达到政府部门提出的服务标准，每年可拿补贴约11.8万元。扣除亏损部分，还能增加人手。”刘学金很兴奋。 据闸北房地产部门介绍，根据直管公房、售后房的实际情况，在考虑能否实行封闭式管理的基础上，“达标补贴”实行“一体化”和“保障化”两种服务标准。 “我们申请的是实行‘一体化’服务标准，为小区提供保安、保洁、保修、保绿等‘四保’服务。”申报后，刘学金为小区增加了5个保安，增设了夜间巡逻，这一举措赢得了众多居民的好评。人手增加的同时，物业公司也适度提高了员工的基本保障，应给的加班费、补贴费，一一补上，作为犒劳，还组织员工外出旅行。人性化的举措也激发了员工们的积极性，露天垃圾不见了，保洁员全天在小区里清扫。 合作，旧貌终换新颜 要达标，也非易事。 闸北区住房保障和房屋管理局副局长沈雪飞告诉记者，“达标补贴”采取申报、监管、考核、测评四种方式。考核是每季度一考，其中社区考核占40%，日常考核占30%，行业测评占30%，“物业服务水平好坏，社区、街道、行业及政府部门都有评判权，只有拿到80分以上，才能获得全额补贴，否则逐级递减，如果考核不合格，还有被‘退出’的危险。” 这就意味着，物业公司要拿到“高分”，在提升服务水平、练好内功的同时，还要协调处理好与各方的关系。 “小区45个门洞前的坡道工程，就是一个极好的共赢例证。”薛安梅告诉记者，像他们这样的旧公房小区，老年人多，还有不少残疾人，考虑到他们的出行，原本打算在每幢楼的门前装一个坡道，一开始，亏损的物业有心无力，而业委会看到物业不参与，不愿意维修基金一家承担，居委会看到大家都不积极，也就搁置了方案。 “达标补贴”的实施，让这一项工程有了转机。“物业出一点，维修基金拿一点，政府再贴一点。”薛安梅说，“三个一点”，让方案变成了事实。小区的车棚，晾衣架以及绿化补种，都得以解决。 以往，业委会主任夏全兴不太喜欢在小区里溜达，“居民们看到我，就围上来，说小区这个不好、那个不行，希望我能跟物业说说。往往走一圈，后面跟着一大串。”随着这些小区实事的完工，夏全兴明显感到，居民们不仅抱怨声少了，而且会主动跑到办公室缴纳物业费。一位拖欠了4年物业管理费的居民，在夏全兴的提醒下，最近也把欠款全部交齐，“他跟我说，愿意缴费，就是冲着小区环境改善这一点。” “事实证明，老小区要管好，一定要有合力。达标补贴的举措，让各方有了抓手。”闸北区住房保障和房屋管理局党委书记马启法透露，截至目前，已经有121个小区签约实施，6个小区正在进行方案审核。目前正在统计、实施126万平方米旧里和非成套住宅以街坊为单位，实行“保障化”服务“达标补贴”。 |